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2016/06/16  カテゴリー: 登記Q&A

登記をする意味は?土地の所有者を明確にするのってそんなに大事?

不動産の所有権が移転した際などには、法務局で登記手続をすることになります。登記手続きをするとなると、手間や費用がかかりますので、「登記をする義務がないのならしたくない」と考える人もいるかもしれません。ここでは、不動産について登記する意味を解説します。

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不動産は取引の安全を重視しなければならない

土地、建物という不動産は、貴重な財産です。不動産は高価なものですから、土地や建物の売買をするときにも、安心して取引ができなければ困ります。たとえば、「この土地は自分のもの」と言う人が何人もいたら、いったい誰から買ったら良いのかもわからなくなります。

こうしたことから、不動産については、取引の安全や円滑をはかるために、公示制度が設けられています。不動産は登記簿という公の帳簿に登録されており、不動産の所在や面積(物理的現況)のほか、誰が所有権などの権利を持っているのか(権利関係)について、一般に公開されています。

不動産登記は「表題部」と「権利部」に分かれる

 

登記簿は、現在はコンピュータ化されていますので、厳密には登記記録と言います。登記記録は、1筆(1区分)の土地または1個の建物ごとに、「表題部」と「権利部」に分けて作成されています。

表題部は不動産の物理的現況を記録する部分で、土地の場合には所在、地番、地目、地積などが、建物の場合には所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積などが記録されます。

権利部は不動産の権利関係を記録する部分で、さらに甲区と乙区に分かれています。甲区には所有権に関する事項が記録され、乙区には抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記録されます。

なお、マンション(区分建物)の場合には、区分建物の登記記録に、敷地に関する権利(敷地権)が記録されているケースが多くなっています。マンションは通常、土地と建物が一体化した状態で取引されますので、登記記録も一体化した形式になっているのです。

登記が義務付けられているのは「表題部」のみ

不動産登記制度の趣旨から考えると、登記は必ずしないといけないような気がします。しかし、不動産登記で法律上登記が義務付けられているのは、表題部の登記(表示登記)のみになっています。

不動産登記法では、建物を新築した場合には所有者は1ヶ月以内に表示登記をしなければならないと定められており、違反した場合には10万円以下の過料(罰金)が科せられることになっています。権利部の登記(権利登記)については、このような定めはなく、登記をするかどうかは任意となっているのです。

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不動産登記の意味

登記をすることで「対抗力」ができる

売買や相続などで土地や建物の所有権を取得したときには、必ず登記しなければならないわけではありません。しかし、登記することで「対抗力」をつけることができます。対抗力とは、自分の権利の存在を第三者に対して主張できる法的効力のことです。

たとえば、土地の所有者であるAさんが、BさんとCさんという全く別の人の間で、それぞれ土地の売買契約をしたとします。このような二重売買が起こってしまった場合、BさんとCさんのどちらが新たな所有者になるのかがはっきりしません。ですから、二重売買のような場合には、先に登記をして対抗力をつけた方が所有者となるということが、民法上のルールとして定められているのです。同じ内容の登記を二重にすることはできませんから、先の例では、BさんとCさんのうち、先に登記をした方が所有者になることができます。

登記には「公信力」はない

登記をすることで対抗力をつけることはできますが、登記により実際にはない権利関係が生み出されることはありません。たとえば、Dさんの土地について売買契約も何もしていないEさんが勝手に所有権移転登記をしても、Eさんは所有者にはなれません。さらに、登記されているEさんが所有者だと信じてEさんとの間で売買契約を結んだFさんも、所有権を取得することはできません。登記には、それを信じて取引した人を保護する力(公信力)はないのです。

もし登記をしなかったらどうなる?

自分の権利を他人に主張できない

不動産登記をするには、法務局申請手続きをする手間がかかりますし、登録免許税が発生することもあります。登記手続きは司法書士に依頼することもできますが、その場合には司法書士に報酬を支払わなければなりませんので、さらに費用がかかってしまいます。そもそも、権利登記は義務ではありませんから、手間や費用をかけてまで登記する意味がわからないかもしれません。

しかし、登記していなければ、自分が所有者であると他人に主張することができませんので、大きなデメリットになります。所有者として登記されていなければ、不動産を担保にして金融機関からお金を借りることもできません。登記上の所有者でなければ、不動産を売りたくなったときにも、手続きがスムーズに進まなくなります。

登記をせずに放置していればトラブルになることも

上に書いたとおり、不動産の売買契約では二重売買の危険性もありますから、登記しておかなければ安心できません。また、住宅ローンを組む際には、金融機関の抵当権を設定する関係上、登記が必須になります。いずれにしろ、不動産会社を通じて不動産を購入する場合には、特に意識していなくても、通常は登記が行われているはずです。

しかし、相続などで所有権の移転が起こった場合には、登記されないまま放置されていることがあります。相続登記をせずに放置していれば、相続人の誰かが亡くなってさらに相続が起こったときに、権利者の数が増えてもめごとになることもあります。登記は早めにしておくにこしたことはないのです。

不動産登記の意味は、自分が権利者であると堂々と主張できるようにすることです。不動産の所有権移転登記は義務ではありませんが、登記しておかなければいろいろな不都合が生じます。不動産について権利の変動が起こった際には、速やかに登記手続を完了させておきましょう。

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