各種登記の際の必要書類について

不動産というのは法務局で登記されていますので、登記されている事項に変更があった場合には、法務局で登記申請をして手続きする必要があります。ここでは、不動産の名義変更を行う場合の登記について、必要書類を説明します。

登記の必要書類とは？

登記手続きを行うには登記申請書が必要

登記申請を行うときには、登記申請書と添付書類を合わせて法務局に提出します。登記申請書には、法令で定められているとおり、登記の目的、原因、権利者（登記により利益を受ける者）、義務者（登記により不利益を受ける者）、添付情報（添付書類）、申請日、提出する法務局、申請人、課税価格、登録免許税、不動産の表示などの事項を記載する必要があります。

登記申請書は、A4サイズの用紙を使用して作成します。パソコンで作成しても手書きでもかまいませんが、手書きの場合鉛筆は不可で、黒インクを使う必要があります。

登記申請書の書式や記入例は、法務局のホームページで参照できます。

添付書類は登記の種類によって変わる

登記申請の際の添付書類のルールは、不動産登記令等の法令で定められています。定められたルールにもとづき、具体的にどんな書類を添付したらよいかは、登記の種類によって変わってきます。以下、売買及び相続により不動産の名義変更をする場合の添付書類について説明します。

不動産売買時の登記必要書類について

不動産の売買契約をしたときには、売買を原因とした所有権移転登記を行う必要があります。この場合の登記必要書類は、次のとおりです。

登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、登記原因となった事実や法律行為（契約など）や、権利変動が生じたことを証明する書類になります。売買契約書を提出することもできますが、売買契約の存在及び売買契約により所有権が移転したことを売主が確認した書面を作成して添付する方法もあります。

登記申請を司法書士に依頼した場合には、通常、登記原因証明情報も作成してもらえます。

登記済証または登記識別情報

登記済証とは権利証のことで、元の所有者が所有権移転登記を受けたときに発行されているものです。なお、2005年の不動産登記法改正以降は、登記完了後、登記済証に代えて登記識別情報（12桁の数字・符号を組み合わせたもの）が発行されています。

売主の印鑑証明書

所有権移転登記申請の際には、登記名義を失う人の印鑑証明書の添付が要求されます。つまり、売買の場合には、売主の印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）を提出することになります。

買主の住民票

所有権移転登記申請の際には、新たに登記名義人となる人の住民票の添付が必要です。つまり、売買の場合には、買主の住民票を提出することになります。

代理権限証書

登記手続きを司法書士などに委任する場合には、代理権限証書（委任状）が必要です。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は不動産登記法上の添付書類ではありませんが、登録免許税の計算のために提出が必要です。市区町村から送付される納税通知書に附属している課税明細書のコピーを提出できる場合もあります。

相続登記の際の必要書類について

相続登記とは、亡くなった人が所有していた不動産の名義を相続人名義に変更する登記手続きです。不動産の所有者が亡くなれば相続登記が必要になりますので、家族が不動産を所有していれば、相続登記をする機会はあると思います。

相続登記には、いろいろなパターンがあり、それぞれのパターンで必要書類が変わってきます。

遺産分割協議により登記する場合の必要書類

不動産の相続では、遺産分割協議により相続する人が決まるケースが多いと思います。遺産分割協議にもとづき相続登記を行う場合の必要書類は、次のとおりです。

戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍・改製原戸籍謄本含む）をそろえたうえで、相続人全員の現在の戸籍謄本まで、つながりのわかる戸籍謄本一式をそろえて提出します。なお、相続関係説明図を合わせて提出すれば、戸籍謄本一式の原本還付が受けられます。

被相続人の住民票（除票）

被相続人の最後の住所地の役所で住民票（除票）を発行してもらい、これを添付します。

不動産を相続する人の住民票

遺産分割協議の結果不動産を相続することになった人、つまり、新たに不動産の所有者になる人の住民票を添付します。住民票コードを記載した場合には、住民票の提出を省略できます。

遺産分割協議書

相続人全員が実印を押した遺産分割協議書を提出します。遺産分割協議書には印鑑証明書を添付しなければなりませんが、この印鑑証明書は発行後3ヶ月以内のものでなくてもかまいません。

固定資産評価証明書

登録免許税の計算のため、固定資産評価証明書（または課税明細書の写し）が必要です。

委任状

登記申請を司法書士や他の相続人に委任する場合には、委任状が必要です。

 遺言書により相続する場合の必要書類

相続人が、遺言書により不動産を相続することになった場合、相続登記の必要書類は次のようになります。

遺言書

自筆証書遺言の場合には、家庭裁判所で検認の手続きを受け、検認済証明書を付けてもらう必要があります。

被相続人の死亡時の戸籍謄本

出生時までさかのぼる必要はありません。

不動産を相続する人の現在の戸籍謄本

出生時までさかのぼる必要はありません。

被相続人の住民票（除票）

被相続人の最後の住所地の役所で住民票（除票）を発行してもらい、これを添付します。

不動産を相続する人の住民票

遺言により不動産を相続する人の現在の住民票を添付します。住民票コードを記載した場合には、住民票の提出を省略することができます。

固定資産評価証明書、委任状については、(1)の遺産分割協議の場合と同様になります。

法定相続で登記する場合の必要書類

相続が開始したら、遺産分割が終わるまで、不動産は相続人の共有状態になります。そのため、遺産分割協議を行っていなくても、法定相続人が法定相続分で不動産を共有する形の相続登記を行うことは可能です。

法定相続により相続登記を行う場合の必要書類は、次のとおりです。

戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍・改製原戸籍謄本含む）をそろえたうえで、相続人全員の現在の戸籍謄本まで、つながりのわかる戸籍謄本一式をそろえて提出します。なお、相続関係説明図を合わせて提出すれば、戸籍謄本一式の原本還付が受けられます。

被相続人の住民票（除票）

被相続人の最後の住所地の役所で住民票（除票）を発行してもらい、これを添付します。

相続人全員の住民票

住民票コードを記載した場合には、住民票の提出を省略することができます。

固定資産評価証明書、委任状については、(1)の遺産分割協議の場合と同様になります。

法定相続で登記する場合には、他の相続人の委任状なしで、共同相続人のうちの1人が単独で登記申請できます。ただし、登記完了後、登記識別情報は申請人にしか発行されないため、相続人全員の登記識別情報の交付を希望する場合には、相続人全員が登記申請人になる必要があります。

登記の必要書類は、登記の種類によって変わるため、わかりにくいことがあります。特に、年数が経過してから相続登記を行う場合などには、必要書類が増え、そろえるだけでも大変なことがあります。

スムーズに登記を完了させるために、登記申請は司法書士にご依頼ください。

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