遺産整理と不動産売却について

相続の際、遺産の中に不動産があるけれど、不動産を売却したいと考えている方も多いと思います。

相続や不動産の売却のためには、面倒な手続きが必要になります。遺産を承継する際の手続きは、遺産整理としてまとめて専門家に依頼することも可能です。ここでは、遺産整理と不動産売却について説明します。

遺産整理とは？

相続の際には、相続人が亡くなった人（被相続人）の遺産を承継するために、様々な手続きが必要になります。遺産整理とは、遺産の承継手続きをまとめて代行するサービスです。

遺産整理のサービスを行っているところとしては、銀行や信託銀行があります。また、司法書士、行政書士、税理士などの専門家も、遺産整理のサービスを行っています。

遺産整理に含まれる内容は？

相続の際に必要となる手続きとしては、以下のようなものがあります。実際にどれだけの手続きが必要になるかは事案によって変わりますが、遺産整理ではこれらの手続きをまとめて任せられることになります。

相続人調査

相続手続きを行う前提として、相続人調査をし、相続人を確定する必要があります。相続人調査は、相続の際には必ずしなければならない作業になります。

相続人調査では、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を収集し、相続人が誰であるかを確認します。相続人の戸籍謄本のほか、被相続人と相続人とのつながりがわかる戸籍謄本も必要になるため、通常はいくつもの役所から戸籍謄本を取り寄せる作業が発生します。

相続人が確定すれば、手続きの便宜のために、相続関係説明図を作成しておきます。

相続財産調査

相続財産調査も相続手続きをする前提として必ず行うべき作業です。相続財産調査では、相続財産として何がどれだけあるのかを明確にします。

預貯金については金融機関から残高証明書を発行してもらい、不動産については登記事項証明書で詳細を確認します。負債がある場合には、債権者や残高を明らかにします。

相続財産が確定すれば、財産目録を作成しておくと、相続手続きがスムーズに進みます。

遺産分割協議書の作成

相続人全員で遺産をどう分けるかを話し合い、決まった内容を遺産分割協議書という書面にします。遺産分割協議書には、相続人全員が実印を押印し、印鑑証明書を添付する必要があります。

相続登記

遺産の中に不動産がある場合には、法務局で相続登記をし、被相続人名義から相続人名義に変更します。

相続不動産の売却

相続した不動産を売却する場合には、不動産会社を通じて買主を探し、売却手続きを行います。

預貯金の名義変更

各金融機関で相続手続きを行い、被相続人名義の預貯金の解約や、相続人口座への預け替えなどを行います。

株式の名義変更

遺産の中に株式がある場合には、証券会社等で株式の名義変更手続きを行います。

生命保険金請求

被相続人の死亡により生命保険金が請求できる場合には、保険会社に保険金請求の手続きを行います。

年金の手続き

年金の受給停止や遺族年金の請求が必要な場合には、年金事務所で手続きを行います。

相続税の申告

相続税がかかるケースでは、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に税務署に相続税の申告を行う必要があります。

遺産整理で不動産売却を行う際の手続き

一部の相続人だけで勝手に売却はできない

遺産の中に不動産が含まれている場合、相続人が複数いれば、実質的に相続人全員で不動産を共有している状態です。共有不動産を売却するには、共有者全員の合意が必要ですから、一部の相続人だけで売却を決めるわけにはいきません。

相続不動産を売却するためには、

ア．遺産分割協議を行って不動産を相続する人を決めてから売却する

 

イ．不動産の売却代金を相続人で分ける形の遺産分割（換価分割）を行う

のどちらかを選ぶ必要があります。

遺産整理で不動産売却をする場合の流れ

遺産整理で不動産売却する場合には、次のような流れになります。

1. 遺産分割協議を行う

遺産分割協議を行って、不動産を相続する人を決めます。換価分割を行う場合には、売却代金をどのようにして分けるかを決めます。遺産分割協議で決まった内容を遺産分割協議書にします。

2. 相続登記を行う

相続不動産を被相続人名義のまま売却することはできないため、売却の前提として相続登記が必要になります。

遺産分割協議で不動産を相続する人が決まった場合には、不動産を相続する人名義に変更する相続登記を行います。換価分割する場合には、原則的に相続人全員が法定相続分で共有する相続登記を行うことになりますが、便宜上相続人の代表者名義に変更する方法もあります。

3. 売却手続きを依頼

不動産会社に売却手続きを依頼し、買主を探してもらいます。

4. 売買契約締結

不動産の買主が見つかったら、買主から手付金を受け取って、売買契約を締結します。

5. 決済・引き渡し・所有権移転登記

売買代金の残金決済と同時に不動産の引き渡しをし、法務局で所有権移転登記を行います。

6. 売却代金の分配（換価分割の場合）

換価分割の場合には、売却代金から手数料等のコストを差し引いた額を遺産分割協議の内容に従って相続人間で分けます。

7. 確定申告（譲渡所得が発生する場合）

売却により譲渡所得が発生している場合には、確定申告を行って譲渡所得税を納税する必要があります。

専門家に遺産整理を依頼する際の注意点

遺産整理は専門家に依頼するのがおすすめ

遺産整理のサービスは信託銀行等でも行われています。しかし、相続手続きの中には、専門士業でなければできないものもあります。たとえば、信託銀行等の遺産整理でも、相続登記については司法書士に、相続税の申告については税理士に外注する形でサービスを提供しています。

信託銀行等の遺産整理は、窓口は1つで便利なうえ、知名度の高い法人に任せられるので安心感がありますが、料金が高いというデメリットがあります。一方、遺産整理を専門家に直接依頼した場合、専門家に支払う報酬は信託銀行等の遺産整理の料金に比べてかなり安くなっています。

遺産整理を専門家に依頼した場合でも、他士業と連携してサービスを行いますので、通常、窓口は1つですみます。国家資格があり、法律知識をもった専門家が直接関与しますから、信託銀行等に比べて不安ということはなく、安心して相続手続きが進められます。

各専門士業で業務範囲が違っている

遺産整理を専門士業に依頼する場合には、行政書士は事実証明書類や権利義務書類の作成、司法書士は登記申請代理、税理士は税務申告代理というように、各士業で業務範囲が決まっている点に注意しておくとよいでしょう。

行政書士には相続関係図や財産目録、遺産分割協議書等の作成は依頼できますが、登記申請は依頼できませんので、司法書士に依頼する必要があります。また、相続税の申告については、税理士に依頼しなければなりません。

たとえば、相続財産として不動産がある場合には、司法書士に手続きを依頼すれば、相続登記まで対応してもらえます。実際には、どの専門家に依頼しても他士業と連携して対応してもらえますが、各士業の業務範囲を知っておくと、依頼する際の参考になります。

遺産整理を専門家に依頼すれば、信託銀行等に依頼するよりも安い料金で、面倒な手続きをまとめて任せることができ、安心感が得られます。当事務所は司法書士・行政書士事務所ですから、遺産分割協議書作成から相続登記まで対応します。税理士と連携して税務申告にも対応可能ですので、ぜひご相談ください。

---

関連する記事はこちら