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2017/03/24  カテゴリー: 基礎知識

抵当権抹消登記の手続きはどんな時に必要なの?

多くの人にとって、抵当権抹消登記が必要になる場面とは、住宅ローンを完済したときになります。住宅ローン支払い中の不動産には抵当権の登記がされていますが、住宅ローンの支払いが終わっても自動的に抵当権抹消登記が行われるわけではありません。ここでは、抵当権抹消登記の手続きについて説明します。

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抵当権抹消登記とは?

住宅ローンを組むときには金融機関の抵当権が設定される

住宅ローンを組んで家やマンションを購入するときには、金融機関がその物件に抵当権を設定することになります。抵当権とは、貸したお金の担保として不動産に設定される権利になります。住宅ローンを借りた人がお金を返せなくなった場合、抵当権を設定した金融機関は、その不動産を競売にかけ、そこから優先的に貸したお金を回収することができます。

抵当権は登記しなければ意味がない

上述のとおり、住宅ローンを組むときには、金融機関との間で抵当権設定契約を締結することになります。なお、抵当権設定契約を結ぶときには、金融機関との間で契約書を交わすだけでなく、法務局で抵当権設定登記も必ず行うことになります。というのも、もし住宅ローンを借りた本人がその不動産を他人に譲渡してしまった場合、抵当権設定登記をしていなければ、金融機関はその不動産からお金を回収できる権利を持っているということを譲受人に対して主張することができなくなってしまうからです。抵当権設定登記をしておくことで、不動産の所有者が誰になっても、金融機関はそこからお金を回収することが可能になります。

抵当権の登記を消すのが抵当権抹消登記

ここまで説明してきたとおり、抵当権とは住宅ローンの支払いを担保するためのものですから、住宅ローンの支払いが終わると必要がなくなります。つまり、住宅ローンを完済すると、金融機関の抵当権も消滅することになります。

ただし、金融機関の抵当権が消滅しても、抵当権の登記が自動的に削除されるわけではありません。登記簿から抵当権の記載を消すためには、法務局に抵当権の抹消(抵当権抹消登記)を申請する必要があります。

金融機関では抵当権抹消登記はしてくれない

抵当権設定登記については、金融機関も手続きしなければ困りますから、積極的に手続きを進めてくれます。一方、抵当権抹消登記をせず放置しておいても、金融機関にとって不利益になることはありません。そのため、抵当権抹消登記については、金融機関側で積極的に手続きを進めてくれるといったことはありません。

抵当権を抹消するには、金融機関から必要書類を受け取った後、自分で法務局へ行って抹消登記手続きをするか、自分で司法書士を探して抵当権抹消登記を依頼する必要があります。

抵当権抹消登記をせずに放置しておいたらどうなる?

住宅ローンを完済すれば、たとえ抵当権抹消登記が残っていても、実際には抵当権は消滅しています。登記があるからと言って、存在しない権利が発生することはありませんので、抵当権抹消登記をせずに放置しておいても特に問題がないように思うかもしれません。

しかし、抵当権の登記が残っていると、その不動産を取引に利用したいときに障害になってしまいます。抵当権の登記が残った状態では、不動産を売ることができません。また、抵当権の登記があれば、その不動産を担保に新たに借入れをすることもできなくなってしまいます。

時間が経ってから抵当権抹消登記手続きをしようとすれば、必要な書類を紛失してしまい、スムーズに手続きないことがあります。また、住宅ローンを完済した際に金融機関から受け取る書類の中には、有効期限があり、取り直しが必要になるものもあります。抵当権を設定していた金融機関が合併して名前が変わっている場合などには、さらに手続きが複雑になってしまいます。こうしたリスクを考えると、抵当権抹消登記の手続きは、住宅ローン完済後、速やかに行うにこしたことはありません。

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抵当権抹消登記の必要書類

住宅ローンを完済すると、金融機関から以下のような書類が渡されます。これらの書類を使って、法務局で抵当権抹消登記の申請を行うことになります。

①抵当権設定契約証書(登記済証)または登記識別情報

登記済証または登記識別情報は、抵当権設定時に抵当権者に交付されるものです。抵当権抹消登記申請をする際には、金融機関からこれを受け取って手続きを行うことになります。

②解除証書または弁済証書(登記原因証明情報)

住宅ローンの支払いが終わり、抵当権を抹消しても良いことの証明になる書類です。金融機関によって異なりますが、「抵当権解除証書」「弁済証書」などのタイトルがついていることが多くなっています。これらの書類は空欄になっている箇所があり、自分で空欄を埋めなければならないこともあります。

なお、①の抵当権設定契約証書に、「抵当権を解除しました」等のスタンプが押してあり、②と兼用になっているケースもあります。

③金融機関の委任状

金融機関が抵当権抹消登記を委任するための委任状になります。

④金融機関の登記簿謄本(登記事項証明書、代表者事項証明書)

③の委任状を交付した代表者に会社を代表する資格があることを証明する書類になります。発行後3か月以内のものでなければ登記申請に使えませんので、期限が切れていれば法務局で取り直します。

抵当権抹消登記の流れ

抵当権抹消登記を行う場合には、次のような流れになります。

1. 必要書類の準備

金融機関から上に書いた必要書類を受け取ります。

登記簿上の住所(通常はローン契約時の住所)と現住所が違う場合には、住所変更の登記も必要になるため、住民票(または戸籍附票)を用意します。

登記簿上の氏名と現在の氏名が違う場合には、氏名変更の登記が必要になりますので、戸籍謄本(または抄本)と本籍の記載のある住民票を用意します。

2. 登記申請書を作成

登記申請書は、A4横書きで作成します。手書きでもパソコンでもかまいませんが、定められたルールに従って作成する必要があります。

3. 法務局へ提出

登記申請書及び添付書類を法務局の窓口に直接持ち込むか、郵送で提出します。

4. 登記完了

登記完了予定日に補正があるかどうかを確認し、補正が必要であれば補正します。補正がなければ登記完了となります。

抵当権抹消登記の費用

登録免許税

抵当権抹消登記を申請する際には、不動産1個につき1000円の登録免許税がかかります。土地と建物がある場合には、それぞれ1個と数えますから、2000円になります。なお、マンションの場合には、敷地が複数に分かれていて、不動産の個数が増えることがあります。

なお、住所や氏名の変更登記を行う場合には、抵当権抹消登記とは別に、不動産1個につき1000円の登録免許税がかかります。

・書類の取り寄せ費用

法務局で代表者事項証明書を取得する必要がある場合には、1通につき600円の交付手数料がかかります。また、住民票または戸籍附票を取得する場合には、1通300円程度(※市区町村によって異なる)の手数料がかかります。

司法書士の報酬

抵当権抹消登記の手続きを司法書士に依頼する場合には、司法書士報酬が必要になります。司法書士報酬は、依頼する事務所によって異なります。

住宅ローン完済後、金融機関から受け取った書類を法務局に提出するだけでは、抵当権抹消登記はできません。申請書を正しく作成しなければ受け付けてもらえませんから、慣れない方が自分で手続きをすると、思いのほか時間や手間がかかってしまうことがあります。抵当権抹消登記手続きは、司法書士にお任せください。時間が経って金融機関から受け取った書類を紛失してしまったという方もご相談ください。

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