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2017/12/28 / 基礎知識

住宅ローンが払えない場合の債務整理と不動産売却

借金はできるだけしたくないと考えている人でも、住宅ローンを抱えていることはあると思います。
多くの人が住宅ローンを組んでマイホームを購入している現代、住宅ローンの支払いができなくなって悩む人も増えています。
住宅ローンが払えなくなった場合には、早急に何らかの解決法を考えなければ、どんどん悪い方向に進んでしまいます。
ここでは、住宅ローンが払えない場合の債務整理と不動産売却について説明しますので、参考にしていただければ幸いです。

目次

住宅ローンが払えなくなったらどうなる?

住宅ローンが払えなくなるケースとは?

住宅ローンを組むときには、収入状況などにより審査を受け、返済可能な条件でお金を借りることになります。そもそも、金融機関も約束どおりお金を返済できそうにない人にはお金を貸してくれません。払えないようなローンは最初から組めないということになります。
しかし、住宅ローンの支払期間はほとんどの場合数十年に及びますので、その間には何が起こるかわかりません。会社の倒産、突然の解雇、業績悪化による収入減など勤務先の事情により収入が減ったり途絶えたりする可能性もあります。また、事故や病気により自分がそれまで通り働けなくなってしまい、払えると思っていた住宅ローンが払えなくなってしまうこともあります。住宅ローンが払えなくなるケースは珍しくないということです。

そもそも住宅ローンとは?

住宅ローンは、本人やその家族が住むための不動産の購入資金を融資してもらえるローン商品です。
住宅はその人の生活の基盤となるものですから、住宅ローンの金利は他のローンよりも低く設定されているという特徴があります。
不動産というのは高額ですが、住宅ローンを利用すれば、毎月無理のない支払いを続けることで、住宅を手に入れることが可能になります。
住宅ローンでは、対象となる不動産を担保にお金を借りることになり、不動産には金融機関の抵当権が設定されます。
住宅ローンを組んだにもかかわらず、支払いができなくなった場合、金融機関は抵当権を実行し、住宅を競売にかけてお金を回収します。つまり、住宅ローン支払い中は、自分名義の住宅でも100%自分のものになっているとは言えません。
住宅ローンの返済ができなくなれば、住宅は競売にかけられて他人のものになってしまいますので、出て行かざるを得なくなってしまいます。
住宅ローンを組むときに、保証会社の保証を受けなければならないケースもあります。この場合、住宅ローンが払えなくなれば代位弁済といって保証会社が代わりに支払ってくれますが、債権が保証会社に移るだけなので支払義務がなくなるわけではありません。なお、保証会社が付いている場合、住宅には金融機関ではなく保証会社の抵当権が付けられています。

住宅ローンを滞納した場合の流れ

上述のとおり、住宅ローンを滞納すれば、金融機関は住宅を競売にかけて債権を回収するしくみになっています。ただし、住宅ローンを1回でも滞納したら、すぐに住宅を出て行かなければならないわけではありません。
住宅ローンを滞納すれば、金融機関から書面や電話で連絡があります。たまたま口座の残高が足りず、引き落としができなかったような場合なら、すぐに入金すれば問題になることはほとんどありません。しかし、1ヶ月、2ヶ月と放置していれば、催告書や督促状といった書面が届くようになり、やがて期限の利益喪失通知が届きます。期限の利益喪失とは、ローン残金の一括返済を要求されるということです。要求どおりに一括返済しなければ、保証会社が付いている場合には保証会社が代位弁済をすることになり、さらに放置していれば住宅は競売にかけられることになります。

競売後も借金が残ることがある

住宅ローンが払えなくなった場合、最終的に競売になればそれで借金から解放されるわけではありません。不動産が競売になった場合、市場価格よりも低い価格で落札されるケースがほとんどです。つまり、競売をしても借金が残ることも多いということです。
競売後残った借金は無担保ということになりますが、金融機関に返済する義務はあります。払えないまま放置していれば、金融機関に訴訟を起こされ、最終的に給与等を差押される可能性もあります。

債務整理をせず現状のまま解決する方法は?

まずは家計の見直しをしてみる

住宅ローンが払えない状態になれば、一刻も早く対策を考える必要があります。
まだ滞納していない段階であれば、家計の見直しをすることで切り抜けられる場合があります。
たとえば、不要な保険を解約したり、携帯会社を変えたりすることで、毎月の固定支出を減らせることもあります。
妻が専業主婦の場合には、パートに出ることで世帯収入を増やすことができます。その他にも、車を手放すことはできないか、子供に不要な習い事をさせていないかなど、削れる出費を見つけることで、住宅ローンの支払いができないかどうか考えてみましょう。

金融機関とリスケジュールの交渉をする

家計を切り詰めてもどうにもならない場合には、住宅ローンの毎月の返済額を減らせる方法がないかを考えてみます。
住宅ローンの返済額を減らす方法として、リスケ(リスケジュール)という方法があります。リスケとは、金融機関と交渉し、住宅ローンの返済額や返済期間を見直してもらう方法です。
リスケには審査があり、金融機関に応じてもらえるかどうかはケースバイケースです。なお、リスケを相談する場合、滞納してからでは応じてもらいにくくなりますから、滞納前に相談するようにしましょう。
たとえば、病気でしばらく収入が減るという場合、一定期間は利息のみの返済でよしとされることもあります。しかし、住宅ローンの返済困難な状況がずっと続くことが予想されるような場合には、リスケも難しいでしょう。

他の金融機関に借り換えをする

住宅ローンの返済額を減らしたい場合、他の金融機関のローンに借り換えるという方法があります。
借り換えの際には当然審査があり、審査に通らなければ借り換えは実現しません。住宅ローンを既に滞納していれば借り換えの審査にも通りませんので、借り換えするなら滞納前にすることが肝心です。
借り換えが実現すれば、今借りている金融機関の住宅ローンを一括返済し、以降は借り換え先に返済を行っていくことになります。

住宅ローンが払えない場合債務整理で解決できる?

債務整理には4つの方法がある

住宅ローンが払えなくなった場合に、債務整理で解決する方法があります。債務整理とは、法的な手続きをとることにより、今ある債務を減額・免除してもらうなどして整理することです。
債務整理には、任意整理、特定調停、個人再生、自己破産という4つの方法があります。それぞれの方法にメリット、デメリットがありますので、債務整理をするならどの方法を選ぶかを慎重に検討する必要があります。

住宅ローン自体の減額はできない

債務整理をすれば借金を減額または免除してもらえます。ただし、どの債務整理方法でも、住宅ローンそのものを減額してもらうことはできません。自己破産では住宅ローンを免除してもらえますが、その代償として住宅を失うことになります。
住宅ローンについては、金融機関との約束どおりの金額を支払わなければ、住宅を手元に残すことはできません。住宅ローンが払えなくなって債務整理を考える場合、住宅ローン以外の借金を減額してもらうことで対処するか、住宅を失う覚悟で自己破産をするかのどちらかになります。

債務整理をすればブラックリストに載る

すべての債務整理方法の共通のデメリットとして、ブラックリストに載ってしまうという点があります。「ブラックリストに載る」とは、個人信用情報機関に事故情報が登録されるという意味です。
金融機関が融資の審査を行うときには、個人信用情報機関に登録されている申込者の情報を必ず確認します。もし事故情報が登録されていれば、融資の審査には通りません。
事故情報は永久に登録されているわけではなく、5~7年程度で削除されます。しかし、事故情報が登録されてブラックリストに載っている期間中は、新たにローンやカードを申し込むことができないことになります。

住宅ローンが払えない場合に任意整理が有効なケースとは?

任意整理なら住宅ローン以外の借金を整理できる

任意整理とは、金融機関と交渉し、借金の返済条件を見直してもらう方法です。任意整理をすれば、毎月の返済額を減らすことができます。また、任意整理をすれば通常、将来の利息はカットしてもらえるので、借金の支払総額も減らせます。
任意整理は裁判所を通さずに手続きができるので、整理したい借金だけ整理することができます。任意整理なら、住宅ローン以外の借金だけを整理することができますので、住宅を手放さずにすむということです。

どんな場合でも任意整理ができるわけではない

住宅ローンが払えない場合に、任意整理が有効なのは、住宅ローン以外の借金が多いケースです。
そもそも、借金が住宅ローンのみという場合、住宅ローンは任意整理できませんから、どうしようもありません。
なお、債権者に任意整理に応じてもらうには、借金の残額を3~5年で返済できなければなりません。借金の残額が多過ぎて5年かかっても返済できないケースや、収入が途絶えていて返済を継続できる見込みがないケースでは、任意整理は難しくなってしまいます。

任意整理なら過払い金を取り戻せる

過払い金の発生している借金がある場合には、任意整理をすることにより、過払い金の取り戻しができます。既に発生している過払い金で今ある借金の残額を払うことにより、借金がゼロになることもあります。過払い金の方が借金の残額よりも多ければ、過払い金請求をして過払い金を返還してもらうこともできます。
住宅ローン以外に、過払い金が発生している借金がある場合には、任意整理をすることにより借金の負担が大幅に軽減し、住宅ローンの支払いが楽になる可能性が高くなります。

特定調停で住宅ローン問題を解決できる?

住宅ローン以外の借金の支払条件を見直せる場合がある

特定調停とは、債権者と債務者が借金の支払条件について簡易裁判所で話し合いをし、合意に至れば新たな条件にもとづき返済を行うというものです。
任意整理では債権者と裁判外で交渉を行いますが、特定調停では家庭裁判所の調停を利用して債権者との合意を目指すことになります。
特定調停でも、住宅ローン以外の借金だけを整理することができますので、住宅を残すことが可能になります。

特定調停はあまりメリットがないこともある

住宅ローン以外の借金については、特定調停を利用して毎月の返済額を減らせる場合があります。他の借金の返済額が減ったことで、住宅ローンの返済が楽になることもあります。
なお、特定調停では、一般に、任意整理よりも債権者と合意するのが難しくなっています。
特定調停では裁判所に出廷するなどの手間もかかりますので、債権者もあまり協力的ではないことが多いのです。債務者側が調停を申し立てても、債権者側が強硬に拒否すれば、調停は不成立になってしまいます。
また、特定調停をした場合には、調停成立までの遅延損害金や将来の利息も債権者に支払わなければならず、任意整理ほど借金の減額効果がありません。特定調停には、手続きの中で過払い金請求ができないというデメリットもあります。

住宅を手放さずに債務整理ができる個人再生とは?

裁判所に申立てて債務を大幅に減らせる個人再生

個人再生は、個人が民事再生法にもとづき裁判所に申し立てて行う債務整理方法です。
個人再生では、債務を総額の5分の1もしくは100万円程度まで、大幅に減額してもらうことができます。ただし、債務を減額してもらうには、裁判所の認可を受けた再生計画に従って原則3年間(最長5年間)返済を行う必要があります。

個人再生では住宅ローン特則が利用できる

個人再生では、任意整理や特定調停と異なり、整理する借金を選ぶということはできません。ただし、個人再生を行う際には、再生計画の中で「住宅資金特別条項」(住宅ローン特則)を定めることができ、住宅ローンについては整理の対象外とすることが可能になっています。
住宅ローン特則を利用して個人再生を行う場合、住宅ローンの支払いはそのままにして住宅を残しつつ、他の債務については大幅に減額したうえで分割払いができるというメリットがあります。
また、住宅ローン特則を利用した場合、住宅ローンの残金を減らすことはできませんが、返済期間を最長10年まで延長することができます。個人再生をすれば、住宅ローンの毎月の返済額を減らし、返済が楽になることがあります。

債務整理で自己破産を選べば住宅はどうなる?

自己破産なら借金は全額免除

自己破産とは、裁判所に申立てをし、免責許可をもらって今ある借金を全額免除してもらうという方法です。自己破産をする場合には、手持ちの財産はすべて換金し、借金の返済に充てなければなりません。最低限の現金のみ手元に残すことができますが、それ以外の財産は失ってしまうことになります。

自己破産を選べば住宅も当然失ってしまう

自己破産では、借金を免除してもらえる代わりに、財産もすべて失うことになります。住宅ローンが残っているマイホームも、当然奪われてしまうことになります。
債務整理方法として自己破産を選べば、住宅を残すということはできません。自己破産を申し立てるなら、住宅を失う覚悟をしなければならないということです。

住宅ローンが払えなくなった不動産を売却できる?

住宅ローン返済中の不動産も売却は可能

住宅ローンが払えなくなった場合に、不動産を売却して解決する方法があります。住宅ローン返済中の不動産も、決して売却ができないわけではなく、売却は可能です。不動産を売却して手放してしまえば、住宅ローンの支払いに悩まなくてすむことがあります。

住宅ローン返済中でも不動産を通常売却できるケース

住宅ローン返済中の不動産には、金融機関や保証会社の抵当権が付いています。抵当権が付いた不動産を購入する人は普通いませんから、住宅ローン返済中の不動産を通常の方法で売却するためには、抵当権を抹消できることが条件になります。
具体的には、住宅ローン返済中の不動産でも、以下の条件のどちらかをみたしていれば、通常売却が可能です。

(1) 不動産の売却価格がローン残高を上回る場合

不動産の売却価格がローン残高を上回っている状態は、アンダーローンと呼ばれます。アンダーローンの場合、不動産の売却代金で残りのローンを完済できますので、抵当権を抹消することができます。

(2) 不動産の売却価格がローン残高を下回っているが差額を現金で払える場合

不動産の売却価格がローン残高を下回っている状態は、オーバーローンと呼ばれます。オーバーローンの場合、不動産の売却代金を全額返済に充てても、それだけでは残りのローンを完済できません。ただし、差額分を現金で用意することができれば、ローンを完済できますので、抵当権を抹消できます。

通常売却できない不動産を売却する方法

上述のとおり、オーバーローンの不動産は、差額分の現金を用意しない限り、通常売却はできません。ただし、任意売却という方法によれば、オーバーローンの不動産を売却することができます。
任意売却とは、債権者である金融機関と交渉し、抵当権を抹消してもらう同意を得て、オーバーローンの不動産を売却する方法です。残った債務の支払い方法については金融機関と新たに契約し直すことになりますから、無理のない金額で分割払いすることも可能になります。

住宅ローンが払えない不動産を任意売却するメリットとは?

競売よりも高い値段で不動産が売却できる

競売では、通常、不動産は市場価格の7割程度で落札されます。住宅ローン返済中の不動産が競売になった場合、競売後の残債も多くなってしまうことが考えられます。
任意売却の場合には、市場価格に近い価格で売却が可能ですから、競売よりも残債が少なくなります。不動産が高く売れると、債権者である金融機関にとっても回収できる金額が多くなるというメリットがあります。

残債務の支払いについて債権者と交渉できる

任意売却した場合にも、残った債務は債権者に支払わなければなりません。任意売却では、残債務の支払い条件についても、債権者と交渉することにより柔軟に対応してもらえるケースが多くなっています。

引っ越し時期も融通を利かせてもらえる

競売では、不動産の落札者に所有権が移転すれば、強制的に退去させられてしまうことになり、自分の都合で引っ越し時期を選ぶということはできません。
任意売却の場合には、通常の売買と同様の方法で売却することになりますので、明け渡しの時期なども交渉により柔軟に対応してもらえます。

手続き費用や引っ越し費用の持ち出しもない

任意売却をする場合、専門家に依頼した場合の費用や売却の際の仲介手数料などは、売却代金から支払われる前提で手続きが行われます。債権者との交渉次第では、引っ越し費用も売却代金から出してもらえることがあります。
手元に全くお金がない場合でも、不動産を売却して引っ越しをし、新たな生活を始めることができます。

住み続けられる可能性もある

任意売却をすれば、不動産は当然他人のものになってしまいます。ただし、任意売却をした後も、リースバックと言って、住宅をそのまま借りて住み続けるという選択肢が可能な場合があります。
リースバックでは、不動産会社や投資家に不動産を買い取ってもらったうえで、新しい所有者から賃借することになります。リースバックを選んだ場合でも、将来的に不動産を買い戻しできるケースもあります。

不動産の任意売却をする場合の注意点とは?

債権者の同意が得られなければ手続きできない

任意売却は、債権者の同意が得られてはじめて実現するものです。いくら任意売却を希望していても、債権者が同意してくれなければ手続きはできません。
任意売却をするときには、不動産についている担保権はすべて抹消しなければなりませんので、債権者が複数いる場合にはすべての債権者から同意をとる必要があります。差押が付いている場合には差押の解除の手続きも必要になります。

連帯債務者・連帯保証人・共有者の同意も必要

任意売却をする場合には、住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人の同意も必要です。また、不動産が共有になっている場合には、共有者全員の同意が必要です。
連帯債務者・連帯保証人・共有者は家族になっているケースが多いので、比較的同意も得やすいはずです。しかし、離婚した配偶者が連帯債務者・連帯保証人・共有者になっているケースでは、連絡もとりにくく、なかなか手続きが進まないことがあります。

住宅ローンの滞納が必要

任意売却は、住宅ローンを滞納した後、金融機関から期限の利益喪失通知が届き、保証会社による代位弁済が行われた段階で行われるのが一般的です。つまり、任意売却の手続きをするには、通常、住宅ローンを滞納している必要があります。
住宅ローンの滞納前でも、債権者の同意が得て任意売却できるケースがないわけではありません。しかし、住宅ローンの滞納がなければ、金融機関は保証会社から全額弁済を受けられませんから、滞納前の任意売却には応じてもらえないケースが多くなっています。
任意売却を決めたら、住宅ローンの支払いをストップすることになります。住宅ローンを滞納すれば、信用情報機関に事故情報として登録されますので、ブラックリストに載った状態になります。ブラックリストに載っている5年程度の間は、新規の借入ができなくなってしまうというデメリットがあります。

任意売却をするなら早めに動く

住宅ローンの支払いをしないまま放置していると、やがて債権者に競売を申し立てられてしまいます。
競売申立後であっても任意売却は可能ですが、競売の申立の取り下げが可能な時期は限られていますから、それまでに債権者の同意が得られなければ任意売却はできません。任意売却をしたいなら、できるだけ早い時期に準備を開始する必要があります。

任意売却では相談先を選ぶことが大事

任意売却を実現するには、金融機関をはじめとした債権者と交渉をしなければなりません。任意売却の交渉には不動産や法律の知識も必要になりますので、債務者が個人で金融機関と交渉するのは困難です。
任意売却は、債権者である金融機関にとっても、競売に比べてメリットになる方法です。そのため、金融機関の方から専門の業者を紹介し、任意売却を勧めてくるケースもあります。
しかし、債権者である金融機関の紹介する業者は、当然ながら債権者側に都合の良いように動くとも考えられますので、債務者側のメリットになる方法を考えてはくれません。
任意売却をするなら、自分で手続きの依頼先を決めた方が安心です。
任意売却については、不動産業者のほか、司法書士や弁護士も相談を受け付けています。司法書士や弁護士といった法律の専門家に相談すれば、任意売却に限らず、債務整理も含めた幅広い観点からアドバイスが受けられます。
不動産売買の仲介は不動産業者しかできませんが、司法書士等に依頼した場合にも、提携している不動産業者で任意売却の手続きを進められます。

自己破産する場合にも任意売却した方がいい?

自己破産すれば不動産も当然失う

住宅ローンが支払えなくなったとき、自己破産することを考える人も多いと思います。
自己破産をすれば不動産も手続きの中で売却等により換価されることになりますから、敢えて任意売却をする必要はないように思うかもしれません。
しかし、自己破産を考えている場合にも、申立て前に任意売却をしていた方がメリットになることがあります。

不動産があれば自己破産の手続き費用が高くなる

自己破産には、同時廃止事件と管財事件という区別があり、それぞれで裁判所に支払う手続費用が異なります。まとまった資産がない場合には同時廃止事件となり、2万円程度で手続きができます。一方、不動産などの資産がある場合には管財事件となり、裁判所に予納金として20~50万円程度を支払う必要があります。
つまり、先に任意売却をすることにより、自己破産申し立ての際には同時廃止事件として手続きできる可能性が高くなりますので、手続き費用を安く抑えられることになります。

任意売却なら引っ越し費用が出る

不動産を自己破産で失うにしても、任意売却するにしても、住んでいる家からの引っ越しが必要になります。自己破産の場合には、不動産の売却代金の中から引っ越し費用を出してもらうというわけにはいきません。一方、任意売却の場合には、売却代金から引っ越し費用を出してもらえるケースが多くなっています。先に任意売却して引っ越しをすませておいた方が、自己破産後の生活再建もしやすくなります。

住宅ローンが払えない場合にすべきこととは?

早い段階で対策を考える

住宅ローンが払えなくなった場合には、債務整理や任意売却などの解決方法があります。
どういった方法で解決できるかは、状況によって変わってきます。一般に、早い時期に対策を考えるほど、いろいろな解決方法を選べます。つまり、住宅ローンを実際に滞納するよりも滞納する前に、競売申立後よりも申立前に、しかるべきところに相談した方がよいということです。
住宅を手放したくないと思っていても、住宅ローンを滞納したまま放置していれば、住宅を手放さざるを得ないことになってしまいます。
早期に対策をすれば、住宅を手放さずにすむこともあります。住宅ローンが払えないという状況になった場合には、早急に動いて対策を考えることが大切です。

借金を借金で解決しない

住宅ローンやその他の借金の支払いが困難になったとき、返済に充てるために新たに借金をすることを考えることもあるかもしれません。しかし、借金の返済のために借金をすれば、借金額が膨らんで、もっと大変なことになります。
借金の返済に困ったら、債務整理などの法的な手段をとることにより、根本的な生活の立て直しを図ることを考えましょう。

住宅ローンが払えなくなった場合、住宅を手放さずに債務整理をする方法もあります。また、住宅ローンを滞納しても、任意売却という形で不動産売却をすることで、競売を避けられることもあります。
住宅ローンや不動産売却の問題を解決するためには、専門家の関与が必要なケースが多くなります。
当事務所でも弁護士や不動産会社と連携し債務整理や不動産売却のご相談を受け付けていますので、一人で悩まず、ぜひご相談ください。

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