離婚で家を売却する際の注意点について

夫婦が離婚するときには、同居を解消することになりますから、住んでいた家をどうするかが問題になります。

一方が家に住み続けたいこともあれば、夫婦ともに住まないので売却したいということもあるでしょう。ここでは、離婚時の家の清算方法や家を売却する際の注意点について説明します。

離婚後も住み続けるのでなければ売却が無難

婚姻中に購入した家は財産分与の対象になる

家には財産的価値がありますから、家の処分方法は、財産分与も考慮しながら決める必要があります。婚姻中に購入した家なら、夫も妻も家に対して平等に権利があり、公平に分けるのが原則です。

なお、離婚時に住宅ローンが残っており、売却価格よりも住宅ローン残債が上回る場合（オーバーローンの場合）には、その家には財産的価値がないものと考えられ、財産分与の対象にはなりません。

住宅ローンが残っていない家の清算方法

住宅ローンが残っていない家は、離婚時の清算も比較的簡単です。売却する場合と一方が住み続ける場合とで、それぞれ次のようになります。

①家を売却する場合

家を売却する場合には、売却代金を夫婦で2分の１ずつ分ければ、公平に財産分与ができます。

②どちらか一方が住み続ける場合

住み続ける方が出て行く方に家の価値の2分の１の清算金を渡せば、公平に財産分与ができます。たとえば、家の査定額が1000万円の場合には、住み続ける方が出て行く方に500万円支払います。家の名義が出て行く方もしくは夫婦共有名義になっていれば、名義変更して住み続ける方の単独名義にします。

なお、住み続ける方が清算金を一括で支払えない場合、離婚時に清算が完了しません。清算金を分割払いにすれば、出て行く方にとってはリスクが残ることになります。

住宅ローンが残っている家の清算方法

住宅ローンが残っている家は、希望通りの方法で清算できないことがあります。売却する場合、どちらか一方が住み続ける場合で、それぞれ次のような点に注意しておく必要があります。

①家を売却する場合

家は住宅ローンを完済しなければ売却できません。家の売却価格がローン残債を上回る場合（アンダーローンの場合）には、売却代金でローンを完済できますから、売却が可能です。売却後ローンを完済して残ったお金は夫婦で折半します。

②どちらか一方が住み続ける場合

住宅ローンの債務者でかつ家の名義人である方が住み続けるのなら、それほど問題はありません。アンダーローンの場合には、財産分与もできます。たとえば、家の査定額が1500万円、住宅ローン残高が700万円の場合、家の現在の価値は800万円ということですから、その半額の400万円を住み続ける方が出て行く側に支払います。

しかし、名義人でない方が住み続ける場合には問題が生じます。住宅ローン支払中は、金融機関の承諾を得ない限り、住宅ローンや家の名義を変更することができないからです。特に、離婚後妻が家に住み続けたい場合には、夫から妻に名義変更するのは困難なケースが大半です。

また、共働き夫婦の場合、家は夫婦共有名義になっており、夫が債務者、妻は連帯債務者や連帯保証人となっているケースが多いと思います。このようなケースでは、共有名義を解消したり、連帯債務者・連帯保証人を外れたりするのは困難なことが多くなります。

住んでいる人とローンや住宅の名義が一致しない場合、離婚後も共有名義や連帯債務者の関係を解消できない場合には、トラブルが起こる可能性が極めて高くなってしまいます。

売却可能な家なら売却するのがいちばん

離婚の際には、家は売却するのがいちばん無難な方法と言えます。家を売却すれば、離婚後に夫婦間に債権債務が残ることもなく、離婚時に家の清算が完了します。特に、住宅ローン支払い中の家は、一方が住み続けようにも問題が残るケースが多いですから、売却可能なら売却するのがいちばん安心です。

家の売却額が住宅ローンの残債に届かない場合は？

家を売却するなら抵当権を抹消する必要がある

住宅ローン支払い中の家には、金融機関の抵当権が設定されています。抵当権が付いているということは、住宅ローンが支払われなければ競売にかけられてしまうということです。そのような家を好き好んで購入する人はいません。家を売却するなら、その前提として抵当権を抹消しなければならないということです。

オーバーローンの家の抵当権を抹消する方法

抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済する必要があります。家の売却額が住宅ローン残債を上回るアンダーローンの場合、住宅の売却代金で住宅ローンが完済になりますから、抵当権を抹消できます。

一方、家の売却額が住宅ローンの残債に届かないオーバーローンの場合には、家の売却代金だけではローンを完済できないので、売却ができないことになります。オーバーローンの家をどうしても売却したいなら、次のような方法を考える必要があります。

①家族や知人からお金を借りて支払う

家の売却代金だけでローンを完済できない場合でも、誰かからお金を借りて不足分を用意すれば、ローンを完済して抵当権を抹消できます。

②任意売却をする

任意売却とは、金融機関と交渉して、抵当権を外してもらう方法です。競売の落札額は市場価格よりかなり低くなってしまいますが、任意売却なら市場価格に近い金額で売却できます。金融機関にとっても、任意売却の方が回収できる金額が多くなりますから、交渉すれば応じてもらえる可能性があります。

任意売却してもローンが完済になるわけではなく、残ったローン分は無担保債権となり、引き続き支払わなければなりません。しかし、毎月の支払額を減額してもらったり、借金自体を圧縮してもらえたりすることがあります。

任意売却すればブラックリストに載ってしまい、その後しばらくは金融機関からの借入が困難になるデメリットもありますから、注意しておきましょう。

離婚の際の家の譲渡でかかる税金について

離婚で家を売却する場合にかかる税金

離婚時に不動産を売却したときに、売却益（譲渡益）が発生していれば、譲渡所得税の課税対象になります。譲渡所得は、次の計算式で算出します。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

居住用財産を譲渡した場合には、3000万円の特別控除があるので、実際に譲渡所得税が課税されるケースは少なくなっています。譲渡所得税が課税されるケースでは、不動産の名義人だった側は、確定申告をして納税する義務があります。

財産分与で家の売却代金を分けるときには、譲渡所得税も考慮して分配方法を考えた方がよいでしょう。

一方が住み続ける場合にかかる税金

離婚の際に家の名義を他方に変更する形で譲渡した場合でも、取得時より譲渡時の方が家の価格が上がっていれば、名義を渡した側に譲渡所得税が課税されます。この場合にも、3000万円の特別控除は受けられます。

なお、離婚時に財産分与で家をもらうことになっても、もらう側に贈与税や不動産取得税は原則としてかかりません。ただし、慰謝料として家をもらった場合には、不動産取得税がかかる可能性があります。

まとめ

夫婦で購入した家は、離婚時には可能な限り売却して清算するのがおすすめです。ただし、住宅ローンが残っていて、売却額よりも残債の方が大きい場合には、通常の方法では売却ができません。

また、離婚後も夫婦共有名義の住宅や連帯保証人・連帯債務者になっているローンが残れば、トラブルのもとになります。離婚と住宅ローンの問題は、当事者だけで処理しないで、専門家に相談して対処するようにしましょう。

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