不動産の親族間売買で注意する点を司法書士が詳しく解説！

不動産の親族間売買とは？

親族の範囲

不動産に関して「親族間売買」と言う場合、「親族」の範囲に厳密な定義はありません。

民法上の親族は、6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族ですが、この範囲外であっても、よく知っている親戚などとの間の売買は、親族間売買と考え注意しておく必要があります。

親族間売買が利用される場面の例

自宅を子供に安く譲りたい

自宅を子供に贈与（ただで譲る）する場合、贈与税がかかります。贈与ではなく自宅を売る形にして代金を受け取れば、原則として子供に贈与税は課税されません。

また、子供としても親の老後に備えて資金を渡しておきたいというニーズもあるでしょう。

このように、相続を待たず、子供に自宅を譲りたいという人が、親子間売買を考えるケースがあります。

親族のローンを肩代わりしたい

住宅ローン返済中の高齢の親が、支払い困難な状態になったとき、子供が親から家を買い取るケースがあります。この場合、子供がローンを組んで親のローンを肩代わりすれば、家を手放さずにすむことになります。

逆に、子供のローンを親が肩代わりしたいという理由で、親が子供から家を買い取り、子供に無償で家を貸す（使用貸借する）パターンもあります。

不動産の共有を解消したい

親から相続した家を、子供全員の共有にしているケースもあるでしょう。不動産が共有になっていると、管理や処分について共有者間で合意ができず、トラブルになることがあります。

親族間売買により、共有者の１人が他の共有者の持分を買い取れば、名義を一本化できます。

親族間売買のメリット

売買条件を柔軟に決められる

不動産売買を成立させるには、売主と買主の間で、売買価格や引き渡し日などの条件に合意しなければなりません。

売主と買主が他人同士の場合、利害が相反し、条件交渉がスムーズに進まないことがあります。親族間売買の場合には、売主と買主がお互いの事情をよく理解しているため、お互いに譲歩するなど条件もスムーズに決まるケースが多いようです。

愛着のある家を他人のものにしなくてすむ

長年住み慣れた家を手放すとなると、なかなか決断できないこともあるでしょう。しかし、もし親族に家を買ってもらえるのであれば、家が完全に他人のものになるわけではないので、売却の決断がしやすいでしょう。

買主にとっても、住み心地がわかっている家を買えるため、安心感があります。

買主を探す手間を省ける

不動産を売り出した場合、なかなか買い手がつかないことも考えられます。売却活動に入ったら、買主が決まるまでの間、内覧の対応などをしなければなりません。

何年も買い手が見つからなければ、その間ずっと落ち着かない状態になってしまいます。不動産を親族に売却すれば、買主を探す手間も省け、速やかに手続きが完了します。

仲介手数料が発生しない

不動産会社に依頼して不動産の買主を見つけてもらった場合、不動産会社に仲介手数料を払わなければなりません。（通常、売却価格の3％＋6万円）

親族間売買なら、不動産会社を通さずに売買することもできるため、仲介手数料の負担をなくすことも可能です。

ただし、詳しくは後述しますが、親族間売買でも不動産会社を通した方が安心できるケースも多くなっています。

分割払いも可能

通常の不動産売買では、買主は、売買代金を一括払いしなければなりません。買主の手元に現金がない場合には、買主は金融機関の住宅ローンを利用して売主に代金を一括払いし、その後、何年もかけて金融機関にローンを返済していくことになります。

親族間売買の場合、売主と買主の間で直接分割払いの契約をすることも可能です。買主が住宅ローンを利用できない場合でも、支払いがしやすくなるのもメリットと言えます。

ただし、売主に住宅ローンの残債がある場合には、分割払いできないケースもあるので気を付けましょう。

親族間売買のデメリット

売買価格が低いと「みなし贈与」になる

不動産を親族間で売買するときには、通常よりも安い価格を設定しがちです。しかし、一般的な相場よりも低い価格で売買すると、相場との差額分を贈与とみなされ、贈与税を課税されることがあります。

税務署に「みなし贈与」を指摘された場合には、高額の贈与税を払わなければならなくなってしまいます。

税制上の特例が使えないことがある

不動産を売却して譲渡所得が発生するケースでは、売主に譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税には税額を抑えるさまざまな特例がありますが、親族間売買ではこうした特例を利用できません。

たとえば、自宅を売った場合、譲渡所得から3000万円を控除できる特例が設けられていますが、親子間や夫婦間の売買は対象になりません。特例の適用が受けられないことで、税金の負担が大きくなってしまう可能性があります。

また、買主の側では、住宅ローンを組んでも、住宅ローン控除が使えないケースがあります。生計同一の親族から中古住宅を購入した場合には、住宅ローン控除の適用対象外となるからです。

住宅ローンを利用しにくい

親族間売買の場合、買主が住宅ローンを利用しようにも、審査に通らないことが多くなっています。親族間売買では、売主と買主が口裏を合わせ、住宅ローンで借りたお金を別の用途に使うこともできてしまうからです。

住宅ローンは他のローンに比べて低金利であるため、金融機関ではこうした不正利用を警戒しているのです。

親族間売買の注意点

適正な価格で売買する

市場価格よりも大幅に安い値段で不動産の売買をすると、みなし贈与となり、贈与税が課されてしまうリスクがあると上で説明しました。たとえ親族間でも、適正な価格で売買することが大切です。

不動産の価格には時価（市場価格）、固定資産税評価額、路線価などの種類がありますが、親族間売買の適正価格は、路線価程度（時価の約８割）と言われます。売買価格が時価の8割を下回っていれば、贈与とみなされる可能性が高くなります。たとえば、時価3000万円の不動産の場合には、少なくとも2400万円以上で売買する必要があるということです。

価格設定の際には、不動産の時価や路線価を把握しなければなりません。不動産会社や専門家に相談したうえで売買価格を設定するのがおすすめです。

売買契約書を作成する

身近な親族間での売買なら、敢えて書面を作る必要はないと思うかもしれません。しかし、親族間売買であっても、売買契約書の作成は必須です。契約書を作って売買である証拠を残しておかなければ、贈与とみなされ贈与税が課税されてしまう可能性もあります。

売買契約書は自分で作ることもできますが、不動産会社や専門家に依頼するのが安心です。特に、住宅ローンの利用を考えている場合には、不動産会社に依頼して物件を調査してもらい、重要事項説明書を作成してもらう必要があります。不動産会社を介さない取引の場合、金融機関が物件の担保価値を把握できないため、融資を断られることが多くなっています。

分割払いをするなら利息に注意

親族間売買では住宅ローンの利用が難しいため、分割払いで売買代金を支払うケースもあるでしょう。

親族間で分割払いをする場合、敢えて利息をとらなくてもよいと思うかもしれません。しかし、分割払いの金額にもよりますが、ある程度の利息を設定した方が安心です。

無利息とした場合、利息分が贈与とみなされ、贈与税が課税されるリスクがあります。

相続人の同意を得る

不動産を相続人の中の一人に売却する場合や、相続人以外の親族に売却する場合には、相続時にトラブルになる可能性があります。親族間売買をする場合には、事前に相続人となる親族全員と話し合い、同意を得ておくのがおすすめです。

専門家や不動産会社に相談する

親族間売買には、通常の不動産売買とは異なる注意点があり、法律や税務の知識も必要になってきます。自分たちだけで取引や手続きを完了すると、後々トラブルを招いてしまいます。親族間売買を考えているなら、専門家や不動産会社に相談しましょう。

不動産売買の際には、法務局で名義変更（所有権移転登記）を行う必要があります。司法書士には、法務局での登記手続きのほか、売買契約書の作成なども任せられます。親族間売買を専門家に相談するなら、司法書士にご相談ください。

まとめ

不動産を親族間で売買する場合、通常よりも安い価格を設定しがちです。しかし、安すぎるとみなし贈与として課税される可能性があります。親族間売買でも、適正価格を設定し、売買契約書を作成しておきましょう。

親族間売買では住宅ローンの利用が難しいなど、通常の不動産売買と異なる点も多くなります。専門家のアドバイスを受けながら手続きを進めるようにしましょう。

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