相続財産の調査と不動産売却

相続の際には、相続財産を調査しなければなりません。ここでは、相続財産調査や不明な不動産の調査方法について説明します。相続財産の不動産を売却する場合の手順についても確認しておきましょう。

相続財産調査を行う理由は？

相続手続きの前提として調査は必要

相続の際には、被相続人がどんな財産をどれだけ持っていたかを調べる相続財産調査を行わなければなりません。被相続人の死亡と同時に、被相続人の所有していた財産は相続人に引き継がれます。しかし、相続財産の名義が自動的に変わるわけではなく、財産ごとに名義変更などを行う必要があります。

相続財産として何があるかがわからなければ、どのような手続きをすればよいのかもわかりません。相続が開始したら、できるだけ早い時期に相続財産調査を行い、相続財産を確定する必要があります。

相続財産に漏れがあると困ったことになる

被相続人が持っていた財産はある程度はわかっていることが多いでしょう。よく調べずに「相続財産はこれだけ」と思って相続手続きをすませてしまい、あとで知らなかった財産が出てくると、面倒なことになってしまいます。

相続人が複数いれば、再度遺産分割協議を行って、漏れていた財産を相続する人を決めなければなりません。相続財産の額が増えれば、相続税の修正申告が必要になることもあります。相続から時間が経過していれば、スムーズに手続きが進まず、トラブルになってしまいがちです。

放置された預貯金は時効になってしまうことも

被相続人の預貯金は、金融機関で相続手続きを行えば相続人が払戻しを請求できますが、預貯金の払戻請求権には、銀行預金については5年、信用金庫などの預金については10年という消滅時効があります。

預貯金の相続手続きの際には、時効期間が過ぎていても、通常、金融機関は払戻しに応じてくれます。しかし、預貯金の存在がわからず、何年も放置している状態が続けば、時効で払戻しを受けられなくなってしまう可能性もゼロではありません。被相続人の隠し口座に多額の財産があった場合でも、相続人は受け取る権利をなくしてしまうことがあります。

被相続人に借金があれば借金を承継することになる

相続ではプラスの財産だけでなく、マイナスの財産である負債も承継します。借金については、被相続人が隠しているケースもあります。被相続人に借金がある場合、相続開始を知ったときから3か月以内であれば相続放棄ができますが、その後は相続放棄ができません。よく調べずにいると、相続人は借金を相続してしまうことがあります。

借金の存在がわからなかった場合、借金を知ったときから3か月以内であれば相続放棄が認められます。ですが、調査が不十分であった場合には、相続人に過失があったとされ、相続放棄が認められない可能性があります。相続放棄のタイミングを逃さないためにも、相続財産調査は速やかに行う必要があります。

被相続人の遺産が不明な時は要調査！

相続財産の調査は、主に以下のような方法で行います。

• 被相続人の自宅を探す
• 被相続人宛の郵便物を調べる
• 不動産は登記事項証明書を取得
• 債務は信用情報機関に照会

被相続人の自宅を探す

相続財産調査を行うときには、少なくとも被相続人の自宅を調べ、不動産の権利証や通帳がないかどうか探してみましょう。重要書類は1か所にまとめて保管してあるケースも多いので、主な財産として何があるのかがわかります。

被相続人宛の郵便物を調べる

被相続人宛に届いている郵便物も重要な手がかりになります。固定資産税の納税通知書があれば、どこに不動産を持っているかがわかります。また、取引している金融機関、所有している株式、加入している生命保険などがわかるものがあれば、金融機関や証券会社、保険会社などに照会して詳細を調べることが可能になります。

金融機関等への照会には戸籍謄本が必要

金融機関や証券会社に被相続人の財産について問い合わせる場合には、相続人であることを証明する戸籍謄本を提出する必要があります。相続が開始したら、相続財産調査を行うと同時に、戸籍謄本も取り寄せておきましょう。

不動産は登記事項証明書を取得

被相続人が不動産を所有している場合には、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得しておきます。登記事項証明書を見れば、その不動産についての権利関係がわかります。

たとえば、不動産に抵当権が付いていれば、被相続人が不動産を担保にお金を借りている可能性がありますから、注意が必要です。不動産を所有していることは明らかであっても、実際の権利関係について、登記事項証明書で確認しておくことは重要です。

債務は信用情報機関に照会

消費者金融やカード会社からの借入れがある場合には、その会社から明細書や督促のハガキが届きますので、まずは、そういった郵便物を確認します。また、預金口座から引き落としで返済している場合もありますので、被相続人の預金通帳を確認することも重要です。

その他に、信用情報機関に照会をするという方法もあります。信用情報機関とは、消費者のクレジットや消費者ローンに関する信用情報（個人の属性や契約内容、支払状況や残債額など）を加盟会員であるクレジット会社や消費者金融、銀行などから収集し、その信用情報の提供を行っている機関です。

信用情報機関は、主に以下の３つです。下記サイトには、債務調査の申請方法などが記載されていますので、参考にしてください。

① JICC【日本信用情報機構】

② CIC【指定信用情報機関】

③ 全国銀行協会

不明な不動産は名寄帳を取得してみよう

名寄帳とは

被相続人が不動産を持っていた地域はわかっているけれど、具体的な場所がわからない場合には、役所で「名寄帳」の写しを取得して調べることができます。名寄帳とは、固定資産課税台帳のことで、所有者ごとに所有している不動産を一覧で表示したものになります。

名寄帳の取得方法

名寄帳の写しは、不動産の所在地の市区町村役場へ行き、固定資産税課等の窓口で備え付けの申請書を書いて請求できます。相続人が請求する場合には、運転免許証などの本人確認書類のほか、相続人であることがわかる戸籍謄本等も必要になります。名寄帳の写しの請求には、1年度1所有者につき300円程度の手数料がかかります。

名寄帳には課税不動産しか載っていない

名寄帳では固定資産が課税されている不動産の情報しかわかりませんが、被相続人が非課税不動産を持っているケースもあります。たとえば、被相続人の自宅の前に私道部分があれば、非課税になっていて、名寄帳には載らないことがあります。この場合、法務局で公図を確認の上、私道の登記事項証明書を取得するなどする必要があります。

相続財産の不動産を売却するには

売却する場合にも相続手続きが必要

相続財産調査をし、相続財産として土地などの不動産があることが判明することがあります。不動産を相続しても利用する予定がない場合、不動産を売却したいと考えるケースは多いでしょう。相続した不動産を売却するには、不動産の相続手続きを行った後、売却手続きを行う必要があります。

相続登記で不動産の名義を変更する

相続した不動産は、被相続人名義のまま売却することはできません。不動産売却の前提として、法務局で相続登記をし、相続人名義に変更しておく必要があります。相続人が複数いる場合には、遺産分割協議を行って、不動産を誰が相続するかも決めなければなりません。

不動産会社に依頼して売却手続きを行う

相続登記が完了したら、不動産会社に依頼して、不動産の売却を行います。不動産の買主が見つかったら、売買契約を締結し、決済と同時に買主への所有権移転登記を行って、売却手続きが完了します。

相続登記には費用がかかりますから、不動産が売れるかどうかわからない場合、相続登記を後回しにしてしまうこともあると思います。しかし、売買契約締結時には相続人名義になっている必要がありますので、相続登記は先にすませておいた方が安心です。

譲渡所得税の納税が必要なケースも

相続した不動産を売却した場合、譲渡所得が発生していて、譲渡所得税が課税されるケースが多くなります。譲渡所得税がかかる場合には、確定申告を行って納税する必要がありますので、注意しておきましょう。

まとめ

相続財産として、不動産があるケースは多いと思います。相続財産調査の際には、法務局や役所に出向かなければなりません。調査が不十分であれば、思うように手続きが進まない可能性もあります。相続財産調査は、司法書士にお任せいただくのがスムーズです。

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