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節税のための生前贈与と贈与登記について

不動産を生前贈与するときには、贈与税がかかる心配があります。特例を利用すれば、贈与税を非課税にできることがありますので覚えておきましょう。

ここでは、不動産の贈与で贈与税を節税できる特例や贈与の際に必要になる贈与登記について説明しますので、参考にしてください。

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配偶者に居住用不動産を生前贈与すれば節税効果がある

居住用不動産を配偶者に生前贈与する場合には、配偶者控除を利用して節税ができます。

贈与税の配偶者控除とは

贈与税の配偶者控除とは、配偶者に居住用不動産を贈与する場合に適用可能な制度です。配偶者控除を利用すれば、2,000万円までを非課税にできます。

贈与税の配偶者控除の要件

配偶者控除が適用される要件は、次のとおりです。

①婚姻期間20年以上の夫婦であること

婚姻届を出したときから贈与の日まで20年以上あることが条件になります。あくまで法律婚の配偶者が対象で、事実婚や内縁関係の配偶者は対象ではありません。

②居住用不動産または居住用不動産の取得資金の贈与であること

不動産そのものを譲渡する場合だけでなく、不動産の購入資金を贈与する場合にも適用があります。

③贈与の翌年3月15日まで居住しておりその後も引き続き居住見込みであること

贈与を受けた配偶者が、贈与の翌年の3月15日までその不動産に住んでおり、その後も住む見込みであることが必要です。

④同じ配偶者からの贈与でこれまでに配偶者控除の適用を受けていないこと

配偶者控除は、同一夫婦間では一度しか使えません。配偶者控除の適用を受けた後、別の配偶者と再婚して20年以上経過した場合には、再度配偶者控除が受けられます。

⑤贈与税の申告をすること

配偶者控除の適用により非課税となる場合でも、贈与税の申告は必要です。申告を忘れた場合には、原則どおり贈与税が課税されてしまいます。

配偶者控除を利用すれば2,110万円までの生前贈与が非課税に

贈与税の年間110万円の基礎控除と配偶者控除は併用可能です。つまり、配偶者に対しては、2,110万円までの不動産を非課税で贈与できます。

生前贈与により相続税を減らせることもある

相続税がかかるケースでは、生前贈与により相続財産を減らせるため、相続税の節税につながります。

なお、通常は相続開始前3年以内の生前贈与は相続財産に加算されますが、配偶者控除を利用した生前贈与については加算されません。亡くなる直前の贈与でも、相続財産を減らして相続税を抑える効果があります。

購入資金よりも不動産を譲渡した方が節税になる

配偶者控除は居住用財産だけでなく、居住用不動産の購入資金の贈与にも使えます。不動産の相続税評価額は市価よりも低いので、不動産そのものを譲渡した方が、節税効果が大きくなります。

ただし、不動産を取得後すぐに譲渡すると、購入資金の贈与とみなされることがあるため、注意しておきましょう。

親から子へ不動産を非課税贈与するには

親から子へ不動産を生前贈与する場合には、相続時精算課税制度を利用して、贈与税を非課税にすることができます。

相続時精算課税制度の概要

相続時精算課税とは、父母または祖父母から子や孫への贈与に使える制度です。相続時精算課税を選択すれば、2,500万円までの非課税枠が設けられ、複数年にわたり利用できます。2,500万円を超えた部分には贈与税が課されますが、税率は一律20%です。

相続時精算課税により贈与された財産は相続時に相続財産に加算され、相続税を計算して過不足分を精算します。相続時精算課税では、税金の支払いを相続時に先送りにできますが、節税効果は期待できません。

相続時精算課税の適用要件

相続時精算課税は、60歳以上の父母又は祖父母から20歳以上の子や孫に対する贈与に適用されます。受贈者は贈与者の直系卑属である推定相続人または孫でなければなりません。贈与者及び受贈者の年齢は、贈与のあった年の1月1日現在の年齢で判断します。

相続時精算課税を適用するには

相続時精算課税を選択する場合には、受贈者は贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までの間に、税務署に届出しなければなりません。なお、一度相続時精算課税を選択すると、それ以降同じ贈与者からの贈与には、暦年課税(年間110万円の基礎控除)を選択できなくなります。

相続時精算課税を利用するメリット

相続時精算課税を利用すれば、親から子へ2,500万円までの不動産を非課税で贈与できます。相続時精算課税では、贈与税が非課税になっても相続税がかかりますから、基本的には節税効果はありません。しかし、不動産の評価は贈与時が基準になるため、値上がりが見込まれる不動産なら節税になります。

子はいずれ親の不動産を相続することになりますが、相続の時期を選ぶことはできません。生前贈与なら贈与の時期を選べますから、お互いが都合の良いタイミングで不動産の受け渡しができるというメリットもあります。

非課税枠を利用して生前贈与する場合の注意点

 

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持分贈与では非課税にできないことがある

贈与税には、年間110万円の基礎控除枠があります。不動産全体を贈与すれば110万円を超えてしまうケースがほとんどですが、不動産の持分を少しずつ贈与すれば、年間110万円の範囲内におさめることも可能です。

しかし、不動産の持分を毎年継続的に贈与すると、最初から不動産全体を贈与するつもりだったとみなされる可能性があります。このような場合には、「連年贈与」として贈与税が課されますから、注意しておきましょう。

不動産取得税や登録免許税は別途必要

不動産の所有権を取得したときには、不動産取得税がかかります。不動産の受贈者は、贈与税は課税されなくても、不動産取得税は課税されることになります。

また、不動産の贈与があったときには、法務局で贈与登記をして名義変更をしなければなりません。法務局での登記申請時には、登録免許税を払う必要があります。

不動産の贈与登記の手続き

不動産の贈与があったときには、法務局で贈与登記の手続きをする必要があります。

贈与登記の必要書類

贈与登記を申請するときには、登記申請書に次のような書類を添付します。

①登記原因証明情報

登記原因証明情報としては、贈与契約書を提出することもできます。贈与があった旨を記載し、贈与者、受贈者双方が署名捺印して証明する形の書面を別途作ってもかまいません。

②不動産の登記済証(権利証)または登記識別情報

贈与者が持っている不動産の登記済証(平成17年の不動産登記法改正後に不動産を取得している場合には登記識別情報通知書)が必要です。

③贈与者の印鑑証明書

贈与者の印鑑証明書(発行後3か月以内のもの)が必要です。

④受贈者の住民票

受贈者については、住民票が必要です。

⑤固定資産評価証明書

登録免許税の計算のため、固定資産評価証明書が必要です。納税通知書に添付されている課税明細の写しでもかまいません。

⑥委任状

贈与登記を司法書士に依頼する場合には、司法書士宛の委任状が必要です。

贈与登記にかかる費用

贈与登記の申請時には、不動産の固定資産評価額の1000分の20(2%)の登録免許税を払う必要があります。司法書士に贈与登記を依頼する場合には、別途司法書士の報酬が発生します。

まとめ

不動産を生前贈与するなら、節税できる方法を選ぶのがおすすめです。不動産の贈与をしたら、贈与登記をする必要があります。当事務所では、贈与契約書の作成から贈与登記、相続をふまえた対策までトータルにサポートします。お気軽にご相談ください。

 

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