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家族信託(民事信託)された不動産の売却について

老後の財産管理のしくみとして注目されているのが家族信託(民事信託)です。ここでは、家族信託された不動産の売却の可否について解説します。信託不動産については、受益権を売却する方法もありますので、受益権売買についても説明します。

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家族信託(民事信託)の内容は家族信託契約書で決まる

家族信託では、財産の実質的な所有者としての立場はそのままで、財産の管理・運用・処分の権限だけを受託者に与えることができます。家族信託は、通常、委託者と受託者の二者間の契約(信託契約)で設定されます。

信託契約の内容に厳密なきまりはありませんが、以下のような事項について定め、家族信託契約書にします。

信託の目的

たとえば、委託者が病気になったときでも、受益者のために財産管理を継続できるようにすることなどが信託の目的となります。

信託財産

どの財産を信託するかを明確にしておきます。不動産については登記事項証明書どおりの記載をします。

信託財産の管理・運用・処分の方法

信託法では、「受託者は、信託財産に属する財産の管理又は処分及びその他の信託の目的の達成のために必要な行為をする権限を有する。ただし、信託行為によりその権限に制限を加えることを妨げない。」(26条)と定められています。

受託者の権限は、信託目的の範囲内で、信託契約で自由に定めることができます。たとえば、管理行為はできるけれど、売却などの処分行為はできない旨定めることも可能です。

受益者及び受益権

受益者が誰であるかを明確にします。信託法では、受益者の持つ受益権は原則として譲渡できるとされており(93条1項)、譲渡を禁止する場合には信託契約で定めておく必要があります(93条2項)。

信託の終了事由

信託の終了事由は信託法56条で定められています。56条1項7号では「信託行為において定めた事由」によっても信託が終了する旨が定められているため、信託契約書で信託の終了事由について定めることもできます。

また、信託は委託者と受託者の合意によっても終了できるため(信託法164条)、合意解除の条項を入れておくこともできます。

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家族信託(民事信託)された不動産は売却できるの?

家族信託(民事信託)では信託不動産は受託者名義になる

不動産を家族信託した場合には、信託不動産の名義は委託者から受託者に変更されます。家族信託では、不動産の実質的な所有者は委託者だとしても、形式的な名義は受託者に代わることになります。

信託不動産を売却することも可能

何らかの理由で、家族信託された不動産を売却して換金したいというケースもあると思います。家族信託は、そもそも家族などに財産の処分権限を与えられるというものですから、信託不動産を売却することはもちろん可能です。

ただし、信託不動産を売却する場合には、売主は不動産の名義人である受託者になります。信託不動産を売却する前提として、受託者が不動産を売却等して処分する権限を持っている必要があります。

受託者の権限は信託契約で決まる

受託者が不動産の売主となって不動産を売却できるかどうかは、受託者に不動産売却の権限が与えられているかどうかによります。家族信託では、委託者は受託者に管理・運用・処分の権限を与えることができますが、どの範囲の権限を与えるかは、信託の目的及び信託契約の定めによって決まります。

家族信託(民事信託)された不動産が売却できないケース

信託契約において、受託者に不動産の処分権限が与えられていない場合には、家族信託された不動産を売却することはできません。受託者に不動産の売買を任せたいなら、信託契約で不動産の処分権限を与えておく必要があります。

信託不動産を売却した場合には、信託財産は不動産から金銭に変換されることになります。

不動産売却を前提とした家族信託(民事信託)の例

親が認知症になると実家の処分に困ることがある

親の名義になっている実家がある場合、親が高齢になったときに実家をどうするかという問題が発生しがちです。たとえば、親に介護が必要になり施設に入所させたい場合、実家を売却して入所の資金に充てたいと考えることもあるでしょう。

親を介護施設に入所させる前に、親が認知症になってしまうと、実家の売却が困難になってしまいます。認知症になった本人はもちろん不動産売却はできませんし、成年後見人を付けても、成年後見人は裁判所の許可がない限り自宅不動産を売却することはできません。

結局、実家を処分しようにも処分できないということも考えられます。

信託契約で実家の売却の権限を与えておく

家族信託のしくみを利用し、親子間で信託契約を結び、親が子に実家の売却を任せるという方法があります。このような信託は、実家売却信託や実家信託と呼ばれることがあります。

実家売却信託では、親が元気なうちに、自らを受益者、実家の土地・建物を信託財産として子と信託契約を結びます。信託契約で子に実家の売却の権限を与えておけば、子は親が認知症になったとしても、自らの権限で実家を売却することができます。

実家を売却した後は、信託財産は金銭となりますが、その金銭は受益者である親のために使うことができます。

不動産というのは売りたいと思ったときにすぐ売れるとは限りません。家族信託により長期的な管理・処分の権限を与えておけば、タイミングを見計らって売却することも可能になります。

家族信託(民事信託)の信託受益権も売買可能

信託受益権とは?

家族信託における受益権とは、信託財産から利益を得る権利のことです。信託契約を結ぶときには、受益権を得る受益者を指定します。委託者自らを受益者に指定することも可能です。

自らを受益者として不動産を信託した場合、不動産の名義は受託者になりますが、不動産から得られる利益は委託者のもとにとどまることになります。つまり、家族信託で不動産の名義が変わっても、委託者は財産の実質的な所有者の地位を維持できることになります。

信託受益権は売買できる

家族信託では、受益権の譲渡も可能になっています。家族信託で自らを受益者として不動産に信託を設定した後、信託受益権を譲渡しても、不動産の名義は受託者のままです。しかし、委託者が受益権を譲り渡すことで、その不動産から得られる利益は譲受人に移転しますから、実質的に不動産を譲受人に譲渡したのと同様の効果があります。

受益権売買には節税メリットがある

不動産そのものの売買(所有権売買)をすれば、所有権移転登記の際にかかる登録免許税は1000分の20です。一方、信託設定後に受益権売買をすれば、信託による所有権移転登記の登録免許税は1000分の4となり、5分の1ですみます。

また、所有権売買では不動産取得税が課税されますが、受益権売買は不動産取得税の課税対象になりません。このように、信託を設定して受益権を売買した方が、節税になる効果があります。

信託受益権の売買を依頼するなら

不動産の売買には宅建業の免許が必要ですが、信託受益権の売買は宅建業の免許ではできません。信託受益権の売買は、第二種金融商品取引業の免許を持った業者に依頼する必要があります。

まとめ

家族信託された不動産の売却を受託者に任せたいなら、信託契約書にそのことを書いておく必要があります。家族信託では受益権売買も可能ですから、信託契約書には受益権売買を想定した条項を入れたり、受益権譲渡を禁止する条項を入れたりする必要もあります。

<P家族信託の設定方法や信託契約書の作成について、ご不明な点は当事務所までお問い合わせください。 家族信託手続き代行ダービス

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