離婚と家（マンション・不動産）の売却について

夫婦で住んでいる持家やマンションがある場合、離婚するとなるとその処分に頭を悩ませることになります。
ほとんどの人が住宅ローンを組んで家やマンションを購入していますが、離婚の時点ではローンの支払いが終わっていないことも多いはずです。
ここでは、離婚の際に問題となりがちな不動産（家・マンション）の売却や住宅ローンの問題について解説します。

離婚時に家やマンションなどの不動産はどうやって清算する？

離婚時の不動産の処分には財産分与が関係してくる

離婚するときに問題となるのが、夫婦で住んでいた家やマンションなどの自宅不動産の処分方法です。
自宅不動産については、夫婦の一方が住み続けたいというケースもあれば、どちらも住むつもりはないので売却したいというケースもあります。
いずれにしろ、不動産というのは財産的価値がありますので、財産分与がかかわってくることになります。離婚時に自宅不動産の処分方法を考えるときには、財産分与との関連性も考えて、双方が納得できる方法を選ぶ必要があります。

結婚してから購入した不動産は財産分与の対象となる

財産分与とは、夫婦が婚姻中に築いた財産（共有財産）を離婚時に分ける手続きになります。つまり、財産分与の対象となるのは、夫婦が協力して築いた財産です。
結婚前から夫婦の一方が所有していた不動産は、夫婦が協力して築いた財産ではありませんから、「特有財産」となり、財産分与の対象になりません。一方が親から相続した不動産も、特有財産となります。

財産分与では不動産の名義は関係ない

結婚してから購入した不動産であっても、必ずしも共有名義になっているわけではないと思います。
しかし、家やマンションの名義がどちらになっていても、その不動産の購入資金が結婚後の夫婦の生活資金から出ているのであれば、夫婦の共有財産となります。
結婚してから購入した自宅は、名義に関係なく、基本的に財産分与の対象となると考えて良いでしょう。

不動産の取得費の一部が一方の特有財産から支払われている場合

たとえば、夫婦で住む家やマンションを購入するときに、一方の親が頭金を出しているようなケースも多いと思います。一方の親から贈与された財産は特有財産となりますので、これを差し引きした額が財産分与の対象となります。
ただし、財産分与では、離婚時（別居が先行していれば別居時）の価格を基準にします。そのため、購入時の金額に占める頭金の割合を出したうえで、離婚時の時価にあてはめて財産分与の対象額を計算することになります。

財産分与の割合は２分の１ずつ

財産分与を行う場合、財産をどういった割合でわけるかという問題があります。
財産分与では、財産形成に対する双方の貢献度の割合によって分けるというのが基本的な考え方です。
ここでいう貢献度とは、収入の額を指すわけではありません。たとえば、妻が専業主婦の家庭では夫一人の給料で財産を購入していることになりますが、夫の給料で購入した財産でも、実質的には夫一人の力で得たものではないと考えられます。
夫が給料を得るためには妻の家事労働等の貢献があるはずですから、財産分与では妻の貢献も評価し、分与の割合は原則として2分の1ずつとする扱いになっています。

家やマンションは離婚時に売却して清算するのが安心

結婚後に購入した不動産は財産分与の対象となりますが、家やマンションは物理的に２分の１ずつに分けられるようなものではありません。そのため、どうやって財産分与するかという問題が発生します。
いちばん財産分与しやすい方法は、不動産を売却する方法です。
離婚するときに不動産を売却して現金化すれば、その時点で２分の１ずつに簡単に分けられますから、離婚後にお互いに債権債務が残るようなこともありません。特に、離婚後はもう相手とかかわりたくないという場合には、自宅を売却して清算するのが最も安心できる方法です。

離婚時に家やマンションを売却せずに清算する場合

離婚するときに一方が自宅を引き継ぎたい場合、不動産の時価（現在の売却価格）の２分の１を出て行く側に支払うことにより清算ができます。たとえば、自宅不動産の時価が２０００万円（ローン残高なし）で、夫が自宅に残り妻が出て行く場合には、夫から妻に１０００万円の清算金を支払って清算します。
なお、自宅に残る側が清算金を一括で払えないには、分割で支払う旨の取り決めをしてもかまいません。ただし、分割払いになると出て行く側が確実に清算金をもらえるかどうかが問題となりますので、支払いについて公正証書を作成しておくとよいでしょう。

住宅の売却は離婚後になってもかまわない

離婚時に家やマンションなどの不動産を売却して財産分与を行いたい場合、離婚届を出す前に手続きしなければならないわけではありません。財産分与は離婚後2年以内であれば一方から他方に請求することができます。不動産の財産分与について話し合いで決まらない場合には、離婚後でも家庭裁判所に調停を申し立てて解決を図ることができます。

離婚時に住宅ローンが残っている家やマンションの売却や清算はどうなる？

住宅ローン支払い中の不動産の売却は困難なこともある

離婚時に家やマンションを売却して清算する場合、購入代金を全額完済していれば大きな問題はありません。しかし、実際には離婚時に住宅ローンがまだ残っているということも多いと思います。
住宅ローン支払い中の家やマンションの売却は、簡単ではないことがあります。というのも、住宅ローン支払い中の不動産を売却しようと思っても、ローンを完済しないことには結局のところ売却できないからです。

住宅ローンを完済しなければ不動産の売却ができない理由

住宅ローン支払い中の不動産には、金融機関や保証会社の抵当権が設定されています。
抵当権は、住宅ローンの支払いを担保するために付けられているものです。
抵当権付きの不動産は、ローンの支払いが滞れば、誰が所有していても競売にかけられることになります。 つまり、抵当権付きの不動産を購入する人は通常はいません。
不動産を売却するには抵当権を外してもらわなければならず、そのためには住宅ローンを完済せざるを得ないということになります。
なお、金融機関への住宅ローンの完済は、買主へ不動産を引き渡し決済が完了した時点で行えばよいため、不動産の売却代金でローンを返済できれば問題ないことになります。
こうしたことから、離婚時に住宅ローン支払い中の不動産の売却について考える場合には、その不動産の時価とローン残高のどちらが大きいかに注目する必要があります。

不動産の時価がローン残高を上回る場合

不動産の時価の方が住宅ローンの残債務よりも大きい状態をアンダーローンといいます。
アンダーローンの場合には、売却代金で残りのローンを完済することができますので、ローン支払い中だからといって売却が困難になることはありません。離婚時に自宅不動産がアンダーローンの場合、売却代金から残りのローンを支払って余りがあれば、その余った分を夫婦２分の１ずつ分けて財産分与することになります。
なお、離婚時にアンダーローンの自宅を売却せずに一方が引き継ぐ場合には、不動産の時価から住宅ローン残高を差し引きした額の２分の１の額の清算金を出て行く側に支払って清算することになります。

不動産の時価がローン残高を下回る場合

不動産の時価よりもローン残高の方が大きくなる状態をオーバーローンといいます。
オーバーローンの場合、不動産を売却して得た代金だけでは残りのローンを完済することはできません。そのため、自宅を売却したくても、簡単にできないことになります。
なお、オーバーローンの自宅には資産的価値がないため財産分与の対象とはならないとするのが近年の裁判所の基本的な考え方となっています。そのため、自宅がオーバーローンの状態である場合、自宅の処分方法や残ったローンの支払方法については、財産分与という観点からではなく、当事者間の話し合いにより柔軟に解決する必要があります。

不動産の時価を知るには？

自宅不動産を売却したらいくらになるかを知るためには、不動産会社に査定してもらう必要があります。
インターネットを通して簡易査定を依頼する方法もありますが、訪問査定を依頼すればより正確な見積もり金額を出してもらうことができます。
不動産の査定は、通常無料で行ってもらえます。
なお、不動産の査定額は、不動産会社によって異なります。実際に不動産を売却するときには、できるだけ高値で売却できる不動産会社を選ぶとよいでしょう。
当事務所に離婚の際の手続きをご依頼いただいた場合には、こういった不動産価格の査定から売却の際の手続きまでトータルでサポートさせていただいております。

離婚時に自宅不動産がオーバーローンの場合の売却はどうすればいい？

オーバーローンの場合の売却方法

離婚時に自宅不動産がオーバーローンである場合、自宅を売却する方法として、次のような選択肢があります。

(1) 親族などから不足分を借りて住宅ローンを完済し自宅を売却する

不動産を売却した代金だけで住宅ローンを完済できなくても、自己資金などで不足分の埋め合わせができれば売却は可能です。
実際には、親族などに借りて不足分を調達するケースが多いと思いますが、借りた分をどうするのかという問題もありますので、スムーズに話が進まない可能性が高いといえます。

(2) 自宅を任意売却する

離婚時に自宅を手放したいという場合、任意売却という方法を使えば、オーバーローンの不動産も売却できる可能性があります。
任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難になったとき、金融機関と交渉して抵当権を外してもらい、不動産を任意に売却する方法です。残った債務については別途分割払い等の契約を結ぶことになりますが、債務を圧縮できることも多くなっています。
任意売却をすれば離婚時に不動産を処分することができますが、残債務の支払いをめぐってはやはりトラブルになる可能性があります。また、任意売却をすればブラックリストに載ることになり、５年程度はカードを作ったりローンを組んだりすることができなくなってしまいます。

オーバーローンの自宅を一方が引き継ぐ場合

離婚時にオーバーローンの自宅不動産の売却が困難な場合、一方がそのまま住み続け、住宅ローンの返済も続けるという選択肢もあります。
この場合、不動産の名義を住み続ける側にし、住宅ローンも住み続ける側が支払うのであれば、大きな問題はありません。しかし、実際にはそうすることが不可能なケースも多く、どうすればよいかで困ってしまうことがあります。
離婚時にオーバーローンの不動産がある場合には、売却してもしなくてもトラブルになるケースが多くなっています。
不動産をどうするかについては、専門家に相談しながら対処法を考えるのがおすすめです。

離婚時にローン支払い中の不動産を残すとどんなトラブルがある？

離婚時に不動産を売却しないで維持するリスク

住宅ローン支払い中の不動産の名義変更には、原則として、金融機関の承諾が必要になります。
離婚時に住宅ローンが残っている自宅に一方が住み続ける場合、状況によっては金融機関が名義変更を認めてくれないことがあります。
離婚後自宅に住み続ける人と自宅の名義人が異なれば、どうしてもトラブルが多くなってしまいます。住宅がオーバーローンであるかどうかにかかわらず、売却せずに維持することを選べば、リスクになることがあります。

共働き夫婦は共有名義が解消できないことがある

共働き夫婦なら、住宅ローンを組むときに夫婦の収入を合算して審査に通っており、自宅は共有名義、ローンについては一方が連帯債務者や連帯保証人となっていることも多いと思います。
このようなケースでは、離婚後に夫が住み続けるでも、不動産を夫一人の名義に変更し、妻が連帯債務者や連帯保証人を外れることは困難なことがあります。
そのままの状態を維持すれば、離婚後夫が住宅ローンを滞納したときには、妻のところに請求がきてしまいます。また、夫にとっても、不動産に妻の名義が残っているため、勝手に売却などができないという不便が残ります。

夫名義の家を妻名義に変更するのは難しい

離婚の際には、妻の方が子どもを引き取るケースが圧倒的多数です。
そして、女性は「子どもの生活環境を変えたくない」という理由から、自宅にそのまま住み続けたいと考えることも多くなっています。この場合でも、不動産やローンの名義を妻1人に変えることができれば、大きな問題はありません。
しかし、ローン支払い中の不動産の名義は金融機関の承諾がなければ変更できませんし、住宅ローンの名義変更をするにも金融機関の審査に通過する必要があります。
実際のところ、妻の側は離婚するまで専業主婦やパートだったケースも多く、金融機関が名義変更を認めてくれることは少なくなっています。
名義変更ができないため、離婚後もやむを得ず夫名義の家に妻や子どもが住み続けているケースも多いと思います。このような場合には、トラブルになる可能性が非常に高くなります。

夫名義の家に妻が住み続ける際に起こり得るトラブル

離婚時に妻や子どもが自宅に残り、夫が慰謝料や養育費の代わりに住宅ローンを支払う旨の取り決めをすることもあります。
この場合、たとえ夫婦間で離婚時に公正証書を作成して取り決めしても、抵当権を設定している金融機関には勝てません。もし夫がローンを滞納すれば、自宅は金融機関によって競売にかけられてしまうことになります。
また、妻が自宅に住み続けるかわりに、毎月の住宅ローン分を夫に支払う約束をすることもあると思います。この場合でも、夫から金融機関に対する返済が行われなければ、やはり滞納ということになり、自宅が競売にかけられれば出て行かなければなりません。
結局、夫婦間でどのような約束をしても、不動産やローンの名義が夫になっている以上、妻や子どもはどこで自宅を追い出されることになるかわからないことになります。

夫から賃貸してもらったら安心というわけではない

離婚後、夫名義の自宅にそのまま住み続けるために、夫から自宅を賃貸してもらうことを考える女性もいると思います。しかし、夫から賃貸してもらえば必ず安心して住み続けるわけではありません。
住宅ローンというのは、本人がその住宅に住むという条件付きで、金融機関が低金利で融資してくれるローンです。ですから、ローン名義人本人が家を出て行くというのは、契約違反になることがあります。
住宅ローンを組んだ住宅を他人に貸す場合には、原則的に事業用ローン等の他のローンに借り換えなければなりません。
金融機関の承諾を得ずに住宅ローン支払い中の住宅を賃貸していることが発覚した場合には、夫は契約違反として残債務の一括返済を要求される可能性もあります。
こうしたトラブルがあれば、妻も結局自宅を出て行かなければならないことになってしまいます。

住宅ローン支払い中の夫が亡くなることもある

離婚時に自宅を妻が取得することにしたけれど、夫から妻へ名義変更できない場合、ローン完済後に名義変更する旨あらかじめ合意しておく方法があります。
不動産の名義変更（所有権移転登記）には夫の協力が必要ですから、住宅の財産分与やローン完済後の名義変更について公正証書で約束しておけば、妻にとっては安心感があります。
夫が住宅ローンを滞納することがなければ、将来的に妻は確実に住宅を手に入れられると思ってしまいがちです。しかし、たとえ夫がまじめに住宅ローンを払っていても、ローン支払い中に夫が亡くなったら、状況が変わってくることがあります。
夫がローン支払い中に亡くなった場合、団体信用生命保険に加入していれば、住宅ローンは保険金で完済されます。しかし、妻への所有権移転登記を行うには、夫の相続人の協力が必要になります。夫が再婚していれば再婚相手が相続人になりますし、子どもがいなければ夫の親や兄弟姉妹が相続人になるケースもあります。
離婚時の財産分与で住宅は実質的には妻のものになっていたとしても、登記がありませんので妻は住宅の所有権を第三者に対して主張することができません。
夫の相続人が、妻への財産分与があったことを認めて登記に協力してくれるとは限らず、むしろ不動産の相続を主張する可能性がありますから、争いになってしまうことが考えられます。

売却後も自宅に住み続けられるリースバックとは？

リースバックとは？

上述のとおり、住宅ローン支払い中の住宅に、不動産やローンの名義人でない方が離婚後も住み続けることにはリスクがあります。このリスクを解消できる方法がリースバックになります。
リースバックとは、自宅不動産を任意売却により不動産会社や投資家に買い取ってもらったうえで、新たな所有者から賃貸してもらう方法です。リースバックでは不動産の所有権を失うことになりますが、離婚後もそれまでと変わらず自宅に住み続けることができます。

リースバックのメリット

リースバックは任意売却を利用した方法なので、オーバーローンの不動産でもリースバックすることができます。リースバックには、不動産を売却して清算できるだけでなく、離婚後も自宅に住み続けることができるという二重のメリットがあります。
リースバックでは、住宅ローンの毎月の返済額よりも少ない家賃を設定できるケースが多くなっています。また、固定資産税等の支払いも不要となることから、それまでと比べて住居費の負担を減らせます。

リースバックのデメリット

リースバックでは不動産を売却することになりますので、自宅が他人のものになってしまうというデメリットがあります。ただし、リースバック期間中または終了後に不動産を買い戻しする特約を付けられるケースがありますから、将来的に再び自宅を自分のものにできるチャンスもあります。

リースバックをしたいなら？

リースバックはどんな場合でも必ず利用できるわけではありません。リースバックを検討している場合には、任意売却や不動産の買い取りに対応している不動産会社に相談する必要があります。
どこの不動産会社に相談してよいかわからない場合には、弁護士や司法書士などの専門家を通して紹介してもらうのが安心です。

離婚時に不動産（家・マンション）はどうするのが安心？

離婚時に家やマンションを売却して清算できるケースと、一方が住み続けても問題ないケースについて、まとめると次のようになります。

＜離婚時に住宅を売却して清算できるケース＞

以下のようなケースでは安心して不動産を売却できますので、離婚時に不動産を売却して清算するのがおすすめです。

①住宅ローンが残っていない場合
②住宅ローンが残っているけれどアンダーローンの場合

＜離婚時に一方が住み続けても大丈夫なケース＞

離婚後も一方が自宅に住み続けたいという場合でも、以下のようなケースであれば大きな問題はありません。

①住宅ローンが残っていない場合
②住宅ローンが残っていても、不動産の名義人＝ローン債務者＝住む人となる場合

離婚時に不動産を売却したい、一方が住み続けたいという希望がある場合、上記に該当すれば問題ありませんが、それ以外のケースでは問題が起こることが多くなっています。早く離婚したいからと言って曖昧にしたまま離婚すれば、後で取り返しのつかないことになってしまいますので、専門家のアドバイスを受けるのがおすすめです。

離婚時に不動産（家・マンション）を売却する場合のその他の注意点

売買代金の引き渡しが離婚後になる場合には書面で取り決めを

離婚時に不動産を売却したい場合には、離婚届を出す前に売却手続きを終わらせ、財産分与を完了するのが最も安心できる方法です。
しかし、不動産の買主がなかなか見つからないなどの理由で、売却前に離婚届を出したいケースもあると思います。
不動産の売却が離婚後になってしまう場合には、売却や財産分与についてあらかじめ取り決めしておき、公正証書等の書面にしておくのがおすすめです。
たとえば、不動産が登記上夫一人の名義になっていれば、夫一人の意思で売却ができてしまいます。もし離婚後に自宅を売って得た代金を夫が隠してしまえば、妻は財産分与として受け取れる売買代金の２分の１を受け取れないことになってしまいます。
売買代金の引き渡しについて公正証書にしても、具体的な金額が確定していなければそれにもとづき強制執行はできませんが、心理的な強制力がはたらき、夫約束を守る可能性も高くなります。
なお、妻が売買代金を確実に受け取れるようにするために、裁判所に保全処分を申し立てるという方法もあります。詳しくは専門家にご相談ください。

譲渡所得税が課税されるケースもある

不動産を売却するとき、購入時より価格が上がっていれば、譲渡所得税の課税対象となります。
ただし、居住用不動産では３０００万円の特別控除がありますので、３０００万円までは譲渡所得税は発生しません。譲渡所得税が発生するケースでは、税金の負担をどうするかについても決めておいた方が安心です。

固定資産税等の支払いをどうするかも決めておく

不動産にかかる固定資産税・都市計画税は、その年の１月１日現在の所有者が納税義務者となります。
そのため、年度の途中で不動産を売却した場合には、買主との間では売買契約時に固定資産税等の清算金を受け取り、売主がその年度分の固定資産税等を納税するのが一般的です。
離婚時に不動産を売却した場合には、離婚後に一方のところに固定資産税等の納付書が届き、納税を行わなければならないことがあります。納付書が届いてからもめることのないよう、固定資産税等の支払いについてもあらかじめ話し合っておきましょう。

離婚時に不動産（家・マンション）を売却しない場合のその他の注意点

財産分与による名義変更は離婚後に行う

離婚時に自宅に住み続ける側に不動産の名義変更をする場合、通常は離婚後に財産分与を原因とする所有権移転登記を行います。
離婚前に名義変更をするとなると、贈与ということになり、贈与税や不動産取得税の課税対象となってしまいますので注意が必要です。
なお、財産分与による所有権移転登記では、固定資産評価額の２％の登録免許税がかかります。離婚の際には登録免許税の負担をどうするかについても取り決めしておくのが安心です。

離婚後短期間でも名義人以外が住み続けるなら書面で取り決めを

離婚後に夫名義の自宅にずっと住み続けるつもりはないけれど、たとえば新居が見つかるまでの間、子どもが卒業するまでの間など、短期間だけ夫名義の自宅に妻と子で住まわせてもらいたいということもあると思います。
このような場合でも、口約束ですませるのではなく、離婚協議書を作成し、いつまでの期間住み続けるのか、期間中住宅ローンの支払いはどうするのかなどを明確に記載しておくのが安心です。

離婚時の不動産（家・マンション）の売却によるトラブルを防ぐための方法

専門家に相談しアドバイスを受ける

住宅ローンが残っている不動産がある場合、スッキリと清算ができず、離婚により問題が複雑化してしまう傾向があります。
離婚と住宅ローンの問題では、これが必ず正解というものはないのが実情です。話し合いにより柔軟な解決を図らなければならないケースも多いですが、そもそもが離婚する夫婦ですから、当事者だけの話し合いではまとまらないことがあります。
離婚時の不動産の処分方法については、当事者だけで無理に解決しようとせず、専門家にアドバイスを受けるようにしましょう。

離婚協議書を作成しておく

離婚時の不動産の売却等に関して当事者間で取り決めした内容は、離婚協議書にしておくことも大切です。特に、離婚後に金銭の支払い義務が残る場合には、離婚協議書を公正証書にしておけば、強制執行することも可能になります。離婚協議書の作成についても、専門家に依頼すると安心です。

話し合いができない場合には調停申立ても可能

離婚時の不動産の処分方法や財産分与について、当事者間で話し合いができない場合には、家庭裁判所に調停を申し立てることができます。
離婚届を出す前であれば、夫婦関係調整調停（離婚調停）を申し立てすることで財産分与について調停で話し合いができます。また、離婚届を出した後も、２年以内であれば財産分与請求調停を申し立てることができます。調停が成立すれば、調停調書にもとづき強制執行することも可能になります。

離婚時に家やマンションを持っている場合、売却するか一方が引き継ぐかという選択があります。離婚時にはまだ住宅ローンが残っているケースもあり、選択を間違えるとトラブルになってしまいます。離婚時の不動産の処分方法については、専門家にご相談ください。

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