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不動産売却と所有権移転登記の流れ

相続した不動産を売りたい、自宅を買い替えたいなどの理由で、不動産売却を考えることはあると思います。不動産売却では1000万円単位のお金が動くことが多いですから、慎重に行わなければなりません。

ここでは、不動産売却と所有権移転登記について説明しますので、大まかな流れを把握しておきましょう。

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不動産売却の流れ

一般の方が不動産を売却する機会は、一生のうちでもそう何度もあるものではありません。いざ不動産を売却しようと考えても、いったいどのような手続きになるのかがわからないことが多いと思います。まずは、不動産売却の流れを知っておきましょう。

1. 不動産の査定・不動産会社選び

不動産売却の仲介は、宅建業の免許のある不動産会社に依頼する必要があります。複数の不動産会社に査定してもらい、できるだけ高い値段を付けてくれる業者を選ぶとよいでしょう。

2. 不動産の売り出し

不動産会社が出してくれた査定額をもとに、売り出し価格を決めて、不動産を売り出します。購入希望者が現れたら、価格等の売却条件について交渉を行います。

3. 売買契約締結

交渉が成立したら、買主との間で売買契約を結び、手付金を受け取ります。

4. 残代金決済・引き渡し

買主から売買代金の残額を受け取り、物件の引き渡しと所有権移転登記をします。住宅ローン支払い中の不動産の売却の場合には、決済金の受け取りと同時に残債を返済し、抵当権抹消登記を行います。

不動産の引き渡し期日までに登記の準備を進めよう

登記申請の必要書類を揃えておく

不動産売却をするときには、物件の引き渡しと同時に、売主から買主への所有権移転登記を行います。所有権移転登記は、登記申請書と添付書類を揃えて法務局に提出し、申請します。

もし引き渡し時に必要書類が揃っていなければ、登記申請ができないことになり、引き渡しを延期せざるを得ないことがあります。予定通り引き渡しができなければ、契約違反となり、違約金が発生する可能性もあります。

登記申請の必要書類を準備するには時間がかかることもありますから、早めにとりかかるようにしましょう。

所有権移転登記に必要な書類

所有権移転登記をするときには、次のような書類が必要になります。

①登記原因証明情報(売買契約書など)

登記申請書には、登記原因証明情報として、売買があったことを証明する書面を添付します。売買契約書そのものを法務局に提出すれば契約の細かい内容が公開されてしまうため、別途登記原因証明情報を作成し、これを提出することが多くなっています。

②登記済証(または登記識別情報)

売主が所有権を取得した際、登記完了時に登記済証(権利証)を受け取っていれば、その登記済証を添付します。2005年以降は、登記済証の代わりに登記識別情報(12桁の数字・記号)を記載した登記識別情報通知書が発行されているはずですので、こちらを用意します。

③売主の印鑑証明書

所有権移転登記では、所有権を失う側の印鑑証明書の提出が求められます。印鑑証明書は、3か月以内に発行されたものでなければなりません。

④買主の住民票

所有権移転登記では、所有権を得る側は、住民票が必要になります。登記申請書に住民票コードを記載した場合には、住民票の添付を省略することができます。

⑤固定資産評価証明書(または課税明細)

登録免許税の計算のために、固定資産評価額がわかるものが必要です。固定資産評価証明書を取得して添付するか、納税通知書に添付されている課税明細書の写しを添付します。

売主の住所変更や氏名変更が必要な場合

売主の現在の住所や氏名が登記簿(登記記録)上の住所と異なる場合には、住所変更や氏名変更をしてからでないと、買主への所有権移転登記ができません。そのため、上記の書類以外に、次のような書類が必要になります。

【住所変更の場合】

住所変更したことがわかる住民票や戸籍附票が必要です。住所が2回以上変わっている場合には、現在の住民票だけでは住所のつながりを証明できないことがあります。すべての住所のつながりがわかるものを用意しましょう。

【氏名変更の場合】

氏名変更したことがわかる戸籍謄本が必要です。登記記録上の所有者と戸籍に記載されている人が同一人物であることの証明も必要であるため、現在の本籍地入り住民票も添付します。

抵当権抹消登記が必要な場合

住宅ローン返済中の不動産を売却する場合には、引き渡し時に抵当権抹消登記も同時に行う必要があります。引き渡し時に買主から売買残代金を受け取ったら、通常は同日に金融機関にローン残金の一括返済を行います。

その後、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取って、抵当権抹消登記申請を行います。

不動産売却時の登記申請は司法書士に依頼

登記申請を代行してもらう場合には、司法書士に依頼する必要があります。不動産売却時には、仲介業者が指定する司法書士に登記申請を依頼するケースが多いと思いますが、仲介業者の承諾を受け、自分で司法書士を選べるケースもあります。

登記申請を司法書士に依頼すれば、通常、引き渡し・売買代金決済時に司法書士も立ち会います。司法書士が登記に必要な書類を確認し、問題がなければその日のうちに登記申請を行います。住宅ローン返済中の不動産の場合には、司法書士に抵当権抹消登記も合わせて依頼できます。

登記申請にかかる費用

不動産の登記申請を行うときには、登録免許税がかかります。売買を原因とする所有権移転登記の登録免許税は原則として固定資産税評価額の1000分の20ですが、土地については1000分の15、自己の居住用建物については要件をみたせば1000分の3の軽減税率が適用されます。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1000円になります。土地と建物の両方に抵当権が設定されていた場合には、登録免許税額は2000円となります。

登記申請を司法書士に依頼する場合には、司法書士の報酬もかかることになります。司法書士報酬は、依頼する司法書士によって変わります。

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登記前に実測図や境界確認書が必要な場合も

土地を売却するときには、その土地の実際の面積を明らかにし、境界を確定しなければなりません。隣接地との境界が明確でなければ、後日トラブルになる可能性もあります。不動産売却時には、売主は境界確認を行って、買主に引き継がなければなりません。

境界確認では、隣接地の所有者に立ち会ってもらい、確認作業を行います。測量が必要な場合には、土地家屋調査士に依頼します。境界確認が終われば、実測図や境界確認書(筆界確認書)を作成し、買主に渡すことになります。

境界確認が必要かどうか、必要な場合の費用負担はどうなるかは、売買契約の内容にもよります。仲介業者に確認し、スムーズに引き渡しができるよう準備しておきましょう。

固定資産税や都市計画税の支払いも確認しておく

不動産売却時には、公租公課(固定資産税、都市計画税)の精算も必要になります。その年の公租公課の負担をどうするかは買主との間の契約によりますが、一般には引き渡しの前日までを売主負担とし、引き渡し日以降は買主負担とします。

なお、固定資産税等の納税義務者は、その年の1月1日現在の所有者です。売却した年度の納税は売主側が行うため、売主が買主の税額分を精算金として受け取ることになります。

まとめ

不動産売却時には、所有権移転登記や抵当権抹消登記が必要になります。登記申請には様々な書類が必要になりますから、漏れのないように準備しておきましょう。不動産売却時の登記手続きは、司法書士に依頼できます。

当事務所でも不動産売却・登記のサポートを行っていますのでお気軽にご相談ください。

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