司法書士法人はやみず総合事務所トップ > ブログ > 相続Q&A > 借地権の相続(遺産分割協議)と名義変更の進め方|評価と売却に関する注意点とは?
カテゴリー: 相続Q&A

借地権の相続(遺産分割協議)と名義変更の進め方|評価と売却に関する注意点とは?

監修
司法書士 速水陶冶
/司法書士法人はやみず総合事務所 代表

東京司法書士会所属。1979年東京都生まれ。幼少期に父親が事業に失敗し、貧しい少年時代を過ごす。高校を中退した後、様々な職を転々とするも一念発起して法律家の道へ。2009年司法書士試験合格。

東京司法書士会所属。1979年東京都生まれ。幼少期に父親が事業に失敗し、貧しい少年時代を過ごす。高校を中退した後、様々な職を転々とするも一念発起して法律家の道へ。2009年司法書士試験合格。

借地に家を建てて住んでいた人が亡くなった場合、相続人は『借地権付きの建物』を相続することになります。 今回は、借地権の相続や名義変更について説明します。 借地権を相続する際に必要な手続きや、売却したい場合の注意点を知っておきましょう!

借地権付き建物を相続する際は、相続人全員で遺産分割協議を行い、法務局で建物の相続登記(名義変更)を行う。

相続した借地権付き建物を売却するには、地主の承諾が必要となり、地主に『承諾料』を支払わなければならない。

借地権の評価額は、【自用地評価額×借地権割合】の計算で求められる。

当事務所では、『借地権の相続について、手続きををどう進めたらいいのか分からない!』といった相続人からのご相談をお受けしています!
相続まるごと代行

借地権とはどんな権利?相続や売却もできる?

借地権には財産的価値があり、相続や売却の対象にもなります。 まずは、借地権の意味や性質を、ザックリと確認しておきましょう!

借地権とは?

借地権とは、その名のとおり土地を借りる権利です。ただし、借地権は建物の所有を目的として土地を借りる場合にのみ発生します。資材置き場や駐車場として土地を借りても、『借地権』とは言えません。

借地権があれば、土地を所有していなくても、その土地の上に自分の家を建てて住むことができます。逆に言うと、他人の土地を借りて建物を建てている場合には、土地には借地権が発生していることになります。

借地権の種類や性質

借地権には、民法の特別法である『借地借家法』が優先的に適用されます。借地借家法では、借地権として、普通借地権(契約更新が可能)と定期借地権(契約更新が不可)の2つが定められています。なお、借地権には現行法が適用されない旧借地権もあるので、借地権は大きく3種類に分かれていると言えます。

借地権の性質は、地上権または賃借権ですが、現実にはほとんどが賃借権です。地上権は土地所有者(地主)にとって不利になる部分が多いため、建物の所有者に地上権が設定されるケースはあまりありません。

借地権は登記されている場合がある

借地権は登記することも可能です。ただし、借地権上の建物を登記していれば、借地権についても第三者に対抗できるので、土地について借地権の登記をする必要性は低いと言えます。実際、土地に借地権が登記されているケースは稀です。

もし、借地権が登記されている場合には、相続発生時に『建物』の相続登記と併せて『土地』の借地権についても相続登記が必要になります。借地権を相続した場合には、登記の有無を確認しておきましょう。

借地権を第三者に『売却』するには地主の承諾が必要

借地権は、建物に付随している権利なので、建物を第三者に譲渡(売却)するときには、借地権もセットで譲渡しなければなりません。

ただし、借地権の譲渡については、地主の承諾を得なければなりません。地主の承諾を得る際には、『承諾料』として借地権価格の1割程度の金銭を払う必要があります。

借地権を『相続』する場合には地主の承諾は不要

建物と一緒に借地権を『相続』する場合には、『譲渡』の場合とは異なり、地主の承諾は不要です。そのため、建物の所有者が亡くなれば、相続人は、当然に借地権を相続することができます。もし、元の借地権者が亡くなったことを理由に、地主に土地の返還を要求されても、応じる必要はありません。

なお、相続人以外の第三者が、借地権付き建物の『遺贈』を受けた場合には、地主の承諾が必要になります。承諾料も払わなければなりません。

借地権付きの建物を建て替える場合には?

借地上の建物の建て替えをするときにも、地主の承諾が必要です。承諾が得られた場合には、地主に建て替え承諾料も払わなければなりません。

建物を相続したケースでは、『相続』については地主の承諾は不要ですが、相続した建物を『建て替える』場合には地主の承諾が必要です。

借地権の相続手続きの流れ

借地権が付いた建物を相続する際には、以下の流れで進めていきましょう!

借地権の内容を確認する

相続人で遺産分割協議をする

土地の所有者に連絡する

相続登記(名義変更)をする

1.借地権の内容を確認する

相続手続きを進めるにあたって、まずは次の方法で借地権の内容を確認しておく必要があります。

  • 契約書を探す
  • 登記の有無を確認する
契約書を探す

借地権が設定されている場合、通常は土地の賃貸借契約書が存在しているはずです。契約書を探して地代契約期間などの条件を確認しましょう。

登記の有無を確認する

借地権が登記されている場合、土地の登記事項証明書の「権利部(乙区)」に以下のような登記がされています。法務局で登記事項証明書を取得し、登記の有無や内容を確認しておきましょう。

当事務所では、『借地権の相続について、手続きををどう進めたらいいのか分からない!』といった相続人からのご相談をお受けしています!
相続まるごと代行

2.遺産分割協議

相続人が複数いる場合には、相続人全員で遺産分割協議を行って、『誰が借地権付きの建物を相続するか』を決めます。話し合いがまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名した上で、実印で押印します。

なお、被相続人が遺言書を残しており、借地権付き建物を相続する人が遺言によって決まる場合には、遺産分割協議は必要ありません。

【借地権がある場合の遺産分割協議書の記載例】

第〇条 次の遺産は、相続人鈴木二郎が取得する。

(1)建物
所  在  〇〇市〇〇町〇丁目 〇番地〇
家屋番号  〇番〇
種  類  居 宅
構  造  木造スレート葺2階建
床 面 積  1階 〇〇・〇〇平方メートル
      2階 〇〇・〇〇平方メートル

(2)下記土地の借地権
   所  在  〇〇市〇〇〇丁目
   地  番  〇番〇
   地  目  宅 地
   地  積  〇〇・〇〇平方メートル

3.土地の所有者に連絡する

上で説明したとおり、相続により法定相続人が借地権を引き継ぐ場合には、地主の承諾は必要ありません。しかし、『借地権を引き継いだ人の氏名』や、『今後は引き継いだ人が地代を払う旨』は、地主に伝えておくようにしましょう。なお、相続により借地権者が変わっても、契約書を作り直す必要はありません。また、地主に承諾料を求められても、応じる義務はありません。

『遺贈』により相続人以外の第三者が借地権を引き継ぐ場合には、地主の承諾が必要です。そのため、第三者への遺贈の場合、通常は承諾料を払わなければなりません。早めに連絡して対処するようにしましょう。もし借地権者が第三者への借地権の移転を承諾してくれない場合には、裁判所に地主の承諾に代わる許可の申立てをすることができます。

4.相続登記(名義変更)

法務局で建物の相続登記を行います。借地権が登記されている場合には、借地権の相続登記も合わせて行います。

必要書類

『遺産分割協議』による相続登記を行う場合には、以下のような書類が必要になります。

 

  • 戸籍謄本一式(被相続人の出生から死亡、相続人の生存、繋がりが分かる全てのもの)
  • 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
  • 建物を相続する人の住民票または戸籍の附票
  • 遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 固定資産評価証明書または固定資産課税明細写し
費用

相続登記の際には、登録免許税がかかるほか、司法書士に依頼した場合には司法書士の報酬も発生します。登録免許税は、次のとおり計算します。

 

  • 建物の相続登記…建物の固定資産税評価額の0.4%
  • 借地権の相続登記…土地の固定資産税評価額の0.2%

借地権は相続税の課税対象になる

相続財産の額によっては、相続税がかかります。
借地権にも財産的価値があるため、相続税を計算する際には、借地権の額も相続財産に含めなければなりません!

相続税が課税されるケースとは?

相続税は、遺産の総額が『基礎控除額』を超える場合に、財産を相続した人に課税されます。基礎控除額は、次の式で計算します。

基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人の数

借地権の評価方法

借地権の評価額は、次の計算式で算出します。

借地権の評価額=自用地評価額×借地権割合

『自用地評価額』とは、土地を自分で使う場合の評価額のことです。地域によって、路線価方式または倍率方式で計算します。

『借地権割合』は、地域によって異なり、路線価図・評価倍率表で確認できます。住宅地の場合、借地権割合は60~70%程度です。

なお、上記は『普通借地権』の評価額の計算式です。『定期借地権』の場合には評価方法は複雑になります。

相続した借地権を売却したい場合には?

借地権の付いた実家を相続したけれど、住むつもりがないので売却したいこともあるでしょう。
借地権付きの建物を売却する際の『注意点』を説明します!

借地権付きの建物は売却できる?

借地権の付いた建物も、地主の承諾があれば売却は可能です。借地権付き建物も、買い手がつく可能性は十分あります。

借地権付きの建物の場合、買主は比較的安い地代で土地を使用できますし、土地の固定資産税を負担する必要がありません。更新すれば、土地を長く借りることもできます。通常の土地付き一戸建てと比べて安いので、買主にとってもメリットがあるのです。

売却するには地主に承諾料を払う必要がある

地主から借地権の売却の承諾を得るには、地主に『承諾料』を払わなければなりません。上で説明したとり、承諾料の相場は借地権の評価額の1割です。

借地権の評価額は、相続税を計算するときと同様、【自用地評価額×借地権割合】で計算します。

売却の前提として相続登記(名義変更)が必要

相続した建物は、被相続人名義のまま売却はできません。一旦相続人名義に変更する必要があります。借地権の登記がある場合も同様です。まず相続登記をしてから売却手続きを進めましょう。

地主に買い取ってもらう方法も

相続した借地権付きの建物を手放したい場合、『地主に買い取ってもらう方法』もあります。地主との交渉が必要なので、専門家や不動産会社に相談した方がよいでしょう。

なお、期間満了の場合や、借地権の譲渡の承諾を得られない場合には、借地借家法により、借地権者は地主へ建物買取請求をすることが認められています。

まとめ

相続した建物に借地権が付いている場合、その借地権は地主の承諾なしで相続することができます。ただし、相続した建物を建て替えたり売却したりする場合には、地主の承諾を得なければなりませんので注意しておきましょう。

借地権は登記されているケースもあり、この場合には借地権の相続登記も必要です。もし相続した建物が先代名義のままになっていれば、さらに手続きが複雑になります。借地権付き建物の相続については、登記の専門家である司法書士にご相談ください。

当事務所では、『借地権の相続について、手続きををどう進めたらいいのか分からない!』といった相続人からのご相談をお受けしています!
相続まるごと代行


お探しの記事は見つかりましたか?

関連する記事はこちら

NoImage
本店移転登記のお客様の声 【平成31年4月4日】
売地 土地
相続した土地を売却する際の諸費用について
NoImage
会社解散・清算手続きのお客様の声 【令和3年2月25日】
NoImage
会社解散・清算手続きのお客様の声 【平成30年10月10日】
NoImage
役員変更登記のお客様の声 【平成30年12月21日】
NoImage
相続税
NoImage
死因贈与
NoImage
本店移転登記のお客様の声 【平成30年6月25日】
NoImage
原宿
NoImage
会社解散・清算手続きのお客様の声 【令和1年7月22日】

お客様の生の声

ブログカテゴリー

代表速水著書 親が認知症になる前に読む お金の本
メディア掲載実績

お気軽にお問い合わせ下さい。

ラインやオンライン相談窓口もございます。

03-5155-9195

9:00~18:00(平日)
10:00~18:00(水曜)

Contents Menu
当社へのアクセス

相続手続き・会社設立の代行・登記・債務整理など、どんな小さな事でもお気軽にご相談ください。

無料相談・出張相談・土日祝日も対応可能です。

住所:〒169-0075
東京都新宿区高田馬場2丁目14番27号花富士ビル3階
定休日 :土曜・日曜・祝日
最寄駅 :高田馬場・西早稲田

03-5155-9195

9:00~18:00(平日)
10:00~18:00(水曜)

>ブログ一覧へ
お問合せ・ご相談は無料です。ご気軽にお問合せください。無料相談・出張相談・土日祝対応可能 03-5155-9195 受付時間:9:00~18:00(平日)お問合せ・ご相談
代表速水著書 親が認知症になる前に読む お金の本
メディア掲載実績
お客様の声

代表プロフィール

速水 陶冶
(はやみず とうや)

東京司法書士会(登録番号 5341号)
※簡易裁判所代理権認定(認定番号 1001015号)

司法書士法人はやみず総合事務所トップ > ブログ > 相続Q&A > 借地権の相続(遺産分割協議)と名義変更の進め方|評価と売却に関する注意点とは?
お気軽にご相談ください。※オンライン相談有
代表速水
お問い合わせ・ご相談はこちらまで お問い合わせフォーム
お電話 03-5155-9195
平日:9:00~18:00 / 水曜:10:00~18:00