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相続した不動産の名義変更手続きに必要なこととは?

監修
司法書士 速水陶冶
/司法書士法人はやみず総合事務所 代表

東京司法書士会所属。1979年東京都生まれ。幼少期に父親が事業に失敗し、貧しい少年時代を過ごす。高校を中退した後、様々な職を転々とするも一念発起して法律家の道へ。2009年司法書士試験合格。

東京司法書士会所属。1979年東京都生まれ。幼少期に父親が事業に失敗し、貧しい少年時代を過ごす。高校を中退した後、様々な職を転々とするも一念発起して法律家の道へ。2009年司法書士試験合格。

相続した不動産の名義変更手続きに必要なこととは?

不動産の相続で欠かせないのが名義変更手続きです。
相続手続きに余計なお金をかけたくないので、名義変更はできれば自分でしたいと考える方も多いと思います。
ここでは、相続した不動産の名義変更を自分で行う流れ注意点を説明しますので、手続きを考える際の参考にしてください。

相続登記代行

目次

相続した不動産の名義変更が必要な理由

相続した不動産の名義変

不動産は高額であるにもかかわらず、ぱっと見ただけでは誰のものかがわかりません。そこで、取引の安全のために、所有者等の情報を登記記録というデータにし、誰でも確認できるしくみが設けられています。
不動産の所有者が亡くなると、相続人などに不動産の所有権が移転します。もし法務局のデータを書き換えなければ、誰が現在の所有者がわかりません。そのため、名義変更(相続登記)を行う必要があります。

自分で名義変更の手続きをする手順

不動産の名義変更に必要な手続きとは

相続による不動産の名義変更は、以下のような手順で行います。

1.不動産の登記事項証明書を取得

最初に、法務局で登記事項証明書を取得して、不動産の名義を確認します。というのも、過去の相続の際に名義変更をしておらず、先代の所有者になっているケースもあるからです。
たとえば、父親から不動産を相続した前提で登記申請書を作っても、名義が祖父のままならその申請書は通りません。先に祖父から父に名義を変える必要があります。
登記申請のやり直しを防ぐためにも、名義の確認は必須です。

登記事項証明書の取得方法

登記事項証明書は全国どこの法務局でも取得できます。法務局の窓口に用意されている「登記事項証明書交付申請書」に必要事項を記入し、手数料分の収入印紙を貼って提出すれば、その場で交付してもらえます。手数料は不動産1個につき600円なので、土地・建物の両方を相続した場合には1,200円かかります。

2.相続人を確認する(戸籍謄本を集める)

遺言書で不動産を相続する人が指定されていない限り、相続人全員が不動産に対して権利を持っています。そのため、手続きには相続人全員の関与が必要です。戸籍謄本を集めることによって、民法上の相続人(法定相続人)が誰なのかがわかります。

法定相続人とは?

法定相続人になる人は、被相続人の配偶者(夫・妻)と血族(血のつながった親族)の一部の人です。配偶者は常に相続人になりますが、血族は次の第1順位~第3順位の人が、先順位の人がいない場合に相続人になります。
第1順位…子(先に亡くなっていれば孫等が代襲相続)
第2順位…直系血族(父母、祖父母等のうち最も世代が近い人)
第3順位…兄弟姉妹(先に亡くなっていれば甥姪が代襲相続)

【戸籍謄本を取る手順】

戸籍謄本を取るときには、大まかには次のような手順になります。

  • STEP.01
    被相続人の住所地の役所で本籍地入りの住民票(除票)を取得し、本籍を確認します。
  • STEP.02
    本籍地の役所に被相続人の死亡時の戸籍謄本を請求します。窓口に直接行く以外に郵送で請求することも可能です。請求の際には、本人確認書類が必要です。また、直系血族以外の戸籍謄本を取る場合には、相続人であることを証明できるものも必要になります。
  • STEP.03
    死亡時の戸籍謄本を見ると、1つ前の戸籍がわかりますので、その戸籍謄本を取り寄せます。こうして被相続人の出生時までの戸籍謄本を集めます。被相続人に子供がいない場合には、親や兄弟姉妹の生存確認のため、出生時より前の戸籍謄本が必要になることもあります。
  • STEP.04
    被相続人の戸籍謄本から、法定相続人に該当する人を突き止め、その人の現在の戸籍謄本までをたどって生存を確認します。
戸籍謄本の種類

戸籍謄本には、厳密には次の3種類があります。

ア 戸籍謄本
現在有効な戸籍の写しです。コンピュータ化されて横書きになってからは「戸籍全部事項証明書」と呼ばれることもあります。取得手数料は1通450円になります。
イ 除籍謄本
除かれた戸籍の写しのことです。結婚、離婚、死亡、転籍などにより、戸籍が空になれば、その戸籍は除籍となります。除籍謄本の取得手数料は1通750円です。
ウ 改製原戸籍謄本
戸籍はこれまでに何度か様式の変更(戸籍の改製)が行われています。改製時にはその時点で有効な内容のみが新しい戸籍に反映され、従前の戸籍は改製原戸籍として保存されます。改製原戸籍謄本の取得手数料は1通750円です。

3.遺産分割協議をして遺産分割協議書を作成

相続人が確定したら、遺産分割協議で不動産を相続する人を決めます。相続人全員に連絡をとり、遺産分割協議を行って、遺産分割協議書を作成します。

相続人の連絡先がわからない場合

現在の本籍から戸籍の附票を取れば住民票上の住所がわかります。住所宛てに手紙を出すなどして連絡を試みましょう。

遺産分割協議書作成の注意点

遺産分割協議書は法務局での名義変更手続きに使います。
遺産分割協議には決まった書式はありませんが、内容があいまいであれば受け付けてもらえませんから注意しておきましょう。遺産分割協議書には相続人全員の実印が必要です。

4.名義変更に必要な書類の準備

法務局で名義変更をする際には、次の書類が必要になりますので準備しておきましょう。

戸籍謄本
(STEP.2)で揃えた戸籍謄本すべてが必要です。戸籍謄本を他の手続きにも使いたい場合、相続関係説明図をあわせて提出すれば、原本還付してもらえます。法定相続情報証明制度(※あらかじめ法務局に戸籍謄本一式を預けておく制度)を利用し、法定相続情報一覧図の交付を受けて提出する方法もあります。

被相続人の除票
被相続人が登記上の所有者と同一人物であることの確認のため、(STEP.2)で取得した除票も提出します。除票の代わりに戸籍附票を提出してもかまいません。

遺産分割協議書及び相続人全員の印鑑証明書
(STEP.3)で作成した遺産分割協議書が必要です。相続人全員の印鑑証明書もあわせて提出します。この印鑑証明書は3か月以内のものでなくてもかまいません。

不動産を相続する人の住民票
遺産分割協議で不動産を相続することに決まった人の住民票が必要です。住民票の代わりに戸籍附票を提出してもかまいません。

固定資産評価証明書
法務局で登記申請する際には、登録免許税を払う必要があります。登録免許税の確認のため、不動産の固定資産評価証明書を提出します。固定資産納税通知書に付属している課税明細のコピーを提出してもかまいません。

相続した不動産の名義変更手続きに必要な書類

・戸籍謄本
・被相続人の除票
・遺産分割協議書(相続人全員の印鑑証明書付)
・不動産を相続する人の住民票
・固定資産評価証明書

5. 登記申請書の作成

不動産の名義変更は、書面により申請します。
定められた書式で登記申請書を作成し、(4)で揃えた必要書類を添付して法務局の窓口に提出します。

登記申請書の書式は法務局のホームページで参照できます。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html
遺産分割協議による場合には、「所有権移転登記申請書(相続・遺産分割)」を参考に作成します。遺言書による場合や法定相続で登記する場合には、違う書式になります。

6.法務局での申請手続き
どこの法務局で申請する?

法務局は全国にたくさんありますが、登記申請は不動産の所在地を管轄する法務局で行う必要があります。

登記申請後の流れ

登記申請後、その日のうちに審査が完了するわけではありません。
書類に不備がなければ1週間程度で登記完了証と登記識別情報通知書(権利証に代わるもの)が交付されるので、あらかじめ伝えられた予定日に法務局に取りに行きます。
提出書類に不備がある場合には、法務局から補正を指示する連絡があります。補正の連絡があれば、法務局に行って指示どおり書類を訂正しなければなりません。補正完了後、審査OKとなれば、登記完了書類が交付されます。

【郵送で申請できる?】

法務局は平日の8時30分~17時15分の間しか開いていません。法務局が開いている時間に行けない場合には、郵送による申請が可能です。
郵送の場合には、登録免許税分の収入印紙を貼った登記申請書、添付書類、返信用封筒を同封します。紛失することのないよう、書留等の方法で送りましょう。登記完了書類は本人限定受取郵便等の方法で送られてくるので、切手は不足がないように同封します。
登記申請書を郵送した場合でも、補正があれば窓口に赴かなければなりません。郵送申請する場合でも、事前に法務局の窓口に相談に行っておくとよいでしょう。
郵送だとスムーズに審査が完了した場合でも、郵便物の往復の時間がかかってしまいます。直接窓口に行ける場合には、できるだけ窓口に行くのがおすすめです。

法務局での名義変更の注意点

・不動産の所在地を管轄する法務局に提出する
・登記申請後、不備があれば補正の指示がある
・郵送申請は避けて窓口に持参した方がいい

手続きの期限はいつまで?

手続きの期限はいつまで?

不動産の名義変更は法律上義務付けられているものではないので、手続きの期限はありません。しかし、放置していた場合、いざ手続きすることになった段階で、必要書類が入手困難になることがあります。
今後法改正により相続登記が義務化される可能性もあります。不動産を相続したときには、そのままにしておかず、速やかに法務局での名義変更手続きを終わらせておきましょう。

自分で名義変更をするメリットとデメリット

自分で名義変更をするメリットとデメリット

相続した不動産の名義変更は、自分ですることもできます。インターネットを利用して手続き方法を調べることもできますし、法務局でも無料相談ができます。ただし、法務局の無料相談は事前予約が必要な上、時間も1人20分以内とされています。また、申請書の内容の事前チェックなどはしてもらえません。

自分で名義変更するメリット

自分で手続きすれば、司法書士に依頼する場合の費用がかかりません。名義変更に必要な費用は登録免許税だけになります。

自分で名義変更するデメリット

平日の昼間に時間を作って、何度も法務局に行かなければなりません。登記申請書の提出と登記完了書類の受け取りで少なくとも2回は窓口に行く必要があります。
さらに、必要書類や登記申請書の記載方法を間違えてしまうと、補正のためにまた法務局に行かなければなりません。手間がかかるだけでなく、名義変更が完了するまでに時間もかかってしまいます。

不動産の名義変更は司法書士に相談できる!

不動産の名義変更は司法書士に相談できる!

相続した不動産の名義変更は、自分でする以外に、司法書士に依頼する方法があります。司法書士に手続きを頼めば、戸籍謄本などの必要書類の準備、遺産分割協議書作成、法務局への申請手続き、登記完了書類の受け取りなどすべて任せることができます。
専門知識のある司法書士が登記申請書を作成すれば、補正指示を受けることもきわめて少なくなります。万一補正が必要な場合にも、司法書士が対応くれますので、自分で法務局に行く必要はありません。
司法書士はオンライン申請にも対応しています。オンライン申請なら、郵送申請のように時間もかかりません。全国どこの法務局に申請する場合でも、速やかに手続きが完了するのもメリットです。
相続による名義変更の場合、先代からの名義変更がされないまま二次相続や三次相続が発生し、権利関係が複雑になっているケースも珍しくありません。複雑なケースでは、必要書類や申請書の書き方がわかりにくいことがあります。自分で苦労して申請しても、申請が却下される可能性があるので、早い段階で司法書士に相談するのがおすすめです。

名義変更にかかる費用は?

不動産の名義変更は司法書士に相談できる!

相続した不動産の名義変更をする際には、固定資産評価額の0.4%の登録免許税がかかります。その他に、役所で戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書等を取得する際の手数料、法務局での登記事項証明書の取得手数料、郵送料などの実費も発生します。
名義変更を司法書士に依頼した場合には、上記とは別に司法書士報酬を払うことになります。司法書士報酬は不動産の数や評価額、依頼する手続きの範囲、事件の難易度などによって変わってきますので一概には言えません。一般的な相場としては、10~20万円程度になります。

相続した不動産の名義変更費用

・登録免許税 固定資産評価額の0.4%
・役所での証明書取得手数料(戸籍謄本1通450円、除籍・改製原戸籍謄本1通750円、住民票・印鑑証明書1通300円程度、登記事項証明書1通600円)
・司法書士報酬 約10~20万円

まとめ

まとめ

相続した不動産の名義変更は、必要書類を集めて、登記申請書と一緒に法務局に提出すればできます。自分で手続きすることも可能ですが、準備しなければならない書類の数が多い上に、法務局へ何度も往復しなければならないので大変な手間がかかります。不動産の名義変更で困ったら、司法書士にぜひご相談ください。

相続登記代行

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