相続した不動産は登記せずに売却できる？

相続した不動産は登記しなくても売却できる？

相続した不動産を売却するケースとは？

• 不動産を相続したけれど利用する予定がないケース
• 換価分割による遺産分割を行うケース
• 清算型遺贈が行われる場合

①不動産を相続したけれど利用する予定がないケース

自分以外に相続人がいない単独相続の場合、被相続人の残した不動産は当然に自分が相続することになります。また、共同相続人がいる場合でも、遺産分割協議により自分が不動産の相続人に決まることがあります。

たとえば、遠方に住んでいる親が亡くなり家を相続したけれど、自分は既に家を購入していて住む予定がないということもあると思います。

不動産というのは、持っているだけで維持管理の手間や費用がかかってきます。不動産を相続しても利用する予定がない場合、売却を検討することは多いはずです。

②換価分割による遺産分割を行うケース

相続財産と言えるものが被相続人の自宅しかない場合、相続人が何人もいれば、どうやって不動産を分けたらよいのかで悩んでしまいます。不動産を相続人全員で共有する方法もありますが、管理が複雑になってしまうため、あまりおすすめの方法ではありません。

このような場合には、不動産を売却して現金化し、その現金を分ける「換価分割」が有効です。相続人全員が換価分割に合意すれば、売却代金を分配することになります。

③清算型遺贈が行われる場合

清算型遺贈とは、相続財産を売却した代金を受遺者に分配する形の遺贈になります。たとえば、被相続人が「不動産を売却し、売却代金から諸経費（売却手数料、登録免許税、譲渡所得税等）及び負債を控除した残額をAに遺贈する」といった遺言を残していれば、清算型遺贈ということになります。

清算型遺贈の場合には、遺言執行者が相続不動産の売却手続きを行った上で、受遺者に対して売却代金を渡すことになります。

被相続人名義のまま売却はできない

「私が所有者だ」と証明するため

不動産を他人に売るには、まず「私がこの不動産の正式な所有者だ」と法律上証明できなければなりません。その証明が相続登記です。

登記上の名義を、亡くなった方（被相続人）から相続人であるあなた自身に変えることで、初めて買主に「売る権利」を主張できます。

登記を飛ばせないから

不動産登記は、権利の移動を順番どおりに行う必要があります。

「亡くなった方 → 買主」へ直接名義を移すことは、法律上できません。必ず①「亡くなった方 → 相続人」という相続登記を経てから、②「相続人 → 買主」という売買の登記を行う必要があります。。

これらの理由により、売却を成立させるには、相続登記が最初のステップとして必須なのです。

相続登記は早めにしておこう！

売却活動のスタートと登記の期限

上で述べたとおり、相続した不動産を売却するなら、大前提として相続登記を完了させ、相続人名義にする必要があります。

しかし、「いつまでに登記を済ませる必要があるのか」という疑問を持つ方もいるでしょう。

つまり、契約をスムーズに進めるためには、遅くとも買主が見つかって売買契約をする前には相続登記を完了させておかなければなりません。

なぜ「早めの相続登記」が重要なのか

1. 売却のチャンスを逃さないため

「買主が見つかってから登記をすればいい」と考えるのは危険です。なぜなら、相続登記は予想以上に時間がかかることがあるからです。時間がかかる理由は以下のとおりです。

書類収集に時間がかかる	相続登記には、相続関係を示すための戸籍謄本一式が必要です。相続人が多い場合など、すべての書類を揃えるだけで数ヶ月かかることもあります。
新たな相続人が見つかる	戸籍をたどった結果、知らなかった相続人（前妻の子等）が発覚することがあります。
遺産分割協議が難航する	見つかった相続人との間で連絡や話し合いが必要になり、売却の同意（遺産分割協議）を得るのに手間取ると、手続きがスムーズに進まなくなります。

せっかく買主が見つかっても、登記が進まず契約を結べなければ、売却のチャンスを逃してしまうことになります。そのため、売却を決めたらすぐに登記手続きを始めるべきです。

2. 法的義務を守るため（2024年4月1日より義務化）

以前は任意だった相続登記ですが、2024年4月1日から法律で義務化されました。

登記の期限	不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
罰則	正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

 売却の予定がない不動産でも、義務を果たすために速やかな登記が必要です。さらに、相続登記の義務化とは関係なく、登記を放置すると「数次相続（次の相続）」が発生し、時間が経つほど手続きが複雑化し、費用も増大するリスクがあります。売却の有無にかかわらず、不動産を相続したら「3年以内」の義務を念頭に置き、できるだけ早く手続きを行うようにしましょう。

相続登記と不動産売却の流れ

 

まとめ

相続した不動産をすぐに売却して手放す場合でも、相続登記は必ずしなければなりません。必要に迫られてから相続登記をしようとしても、手続きが思うように進まないことがあります。

相続登記には3年以内という期限が設けられましたので（義務化）、相続発生後できるだけ速やかに手続きを行うようにしましょう。

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