不動産の相続で注意すべき点は？

親族が亡くなったとき、不動産を残していれば、相続人の誰かが不動産を相続することになります。

不動産の相続の際には、不動産特有の問題があります。ここでは、不動産を相続する際に注意すべき点をまとめています。

不動産を誰が相続するかを決めなければならない

遺産の分け方について相続人全員で話し合いが必要

被相続人（亡くなった人）が土地・建物などの不動産を残していた場合には、相続人全員で話し合って、不動産を誰が相続するかを決めなければなりません。

なお、相続人が一人しかいない場合や、被相続人が遺言で不動産を相続する人を指定している場合には、その人が相続することになります。

相続について相続人全員で話し合うことを遺産分割協議と言います。

遺産分割協議は、相続人全員が一ヶ所に集まって行わなければならないわけではなく、手紙やメールのやりとりで行ってもかまいません。

遺産の分け方について、相続人全員で意思統一ができれば問題ありません。

 不動産の共有はできるだけ避ける

不動産を誰が相続するか決まるまでは、相続人全員の共有の状態になっています。（この状態を「遺産共有」と言います。）

共有の状態のままにすることも不可能ではありません。

しかし、共有のままだと、不動産を処分するときにも全員の同意がなければできません。

また、共有者の誰かが亡くなれば再び相続が生じて、不動産にかかわる人がどんどん増えていってしまいます。

このような不都合を避けるために、不動産は特定の相続人が引き継いだ方が良いでしょう。

 代償分割や換価分割といった方法も

遺産が不動産しかないような場合、１人が不動産を相続すれば、他の人が何も相続できないことになってしまいます。

その場合には、不動産を相続する人が相続しなかった人に金銭を払って清算する方法（代償分割）があります。

また、その不動産を相続したい人が特にいない場合には、不動産を売却して現金化し、それを分ける方法もあります（換価分割）。

話し合いがまとまったら遺産分割協議書を作る

相続人全員が署名押印

遺産分割協議で遺産の分け方が決まったら、遺産分割協議書という書面に残しておく必要があります。

遺産分割協議書の書式には特別なきまりはなく、パソコンでも手書きでもかまいません。

ただし、必ず相続人全員が署名し、実印で押印するようにしましょう。

１通の協議書に全員が押印する形式でもかまいませんが、相続人の数が多く郵送でやりとりするような場合には、同一内容の協議書にそれぞれ押印する形式の方がスムーズです。

遺産分割協議書を記載するときの注意

遺産分割協議書の記載では、相続登記の際に法務局に無効と判断されないように、「相続人全員で協議した」旨を必ず入れておくのを忘れないようにしましょう。

また、不動産を特定するための記載は、登記簿謄本（登記事項証明書）を見ながら間違いのないように書き写さなければなりません。

また、遺産分割協議書には各相続人の印鑑証明書を添付します。

この遺産分割協議書と印鑑証明書は登記手続きの際に使います。

印鑑証明書の発行日には特に期限の決まりはないので、３ヶ月以内のものである必要はありません。

遺産分割協議書ができたら相続登記をする

相続登記の必要書類

相続登記とは、法務局で不動産の名義変更をする手続きになります。

相続登記をする際には、登記申請書を作成し、添付書類と一緒に法務局の窓口に提出します。

添付書類としては、遺産分割協議書以外に、以下のようなものが必要になります。

○被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本

○被相続人の住民票（除票）

○相続人全員の印鑑証明書

○所有者となる相続人の住民票

○不動産の固定資産評価証明書

相続登記をしないとどうなる？

相続登記は必ずしないといけないわけではなく、しなくてもペナルティなどはありません。

しかし、相続登記をしていなければ、不動産を売却できないばかりか、他の相続人に勝手に不動産を処分されてしまう可能性もあります。

また、時間が経過してから相続登記をするとなると、ねずみ算的に相続人の数が増えてしまった結果、相続人全員の意思統一が難しくなり、相続登記をすることが不可能となってしまうケースが多くあります。

また、必要書類の数が増えて複雑になってしまったり、費用がかかってしまったりすることもあります。相続登記は早めに済ませておくにこしたことはありません。

相続税の申告が必要なら１０ヶ月以内に

相続税がかかるかどうかを確認

相続税には「３０００万円＋６００万×法定相続人の数」という基礎控除額がありますから、相続財産の合計額がこの範囲内であれば、相続税はかかりません。たとえば、法定相続人が３人の場合には４８００万円までは相続税がかからないことになります。

相続財産に不動産がある場合、不動産は高価なものですから、相続税がかかるケースがあります。

ですから、まず、不動産を含めた相続財産の額が基礎控除額の範囲内かどうかを確認する必要があります。

基礎控除額を超えていても税金がかからないこともある

不動産の評価方法にはきまりがありますので、それに沿って評価しなければなりません。

また、土地を相続する際には、小規模宅地等の特例により、評価額が減額されることもあります。

なお、相続税では配偶者に大きな税額控除があり、配偶者が相続した遺産額が法定相続分または１億６０００万円までの場合には相続税がかかりません。

相続税がかかる場合や、小規模宅地等の特例、配偶者の税額控除などの適用を受ける場合には、相続税の申告が必要です。

相続税の申告は相続開始から１０ヶ月以内に行わなければなりませんので、期限に遅れないよう注意しておきましょう。

まとめ

不動産を相続するときには、遺産分割協議、相続登記、相続税の申告納付など、やらなければならない手続きがいろいろ発生してきます。

これらの手続きはただでさえ面倒ですが、途中相続人間でもめるようなことがあれば、さらに時間がかかってしまうことがあります。

不動産の相続手続きは、専門知識のある司法書士にお早めにご相談ください。

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